Thị trường bất động sản đang bùng nổ của Việt Nam đã là một điểm thu hút sinh lợi đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản tại Việt Nam là một thách thức lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, một phần do sự khác biệt trong hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản và thủ tục pháp lý liên quan đến phát triển dự án, và một phần do thực tiễn giao dịch, rào cản văn hóa và các yếu tố khác.

Vì rất khó để thảo luận tất cả các vấn đề liên quan đến vấn đề này trong không gian hạn chế này, bài viết sẽ tập trung vào một số cách phổ biến để nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường phát triển bất động sản Việt Nam với chia sẻ từ thực tiễn hàng ngày của tác giả.

Tổng quan về phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam

Một điều kiện cơ bản để phát triển dự án bất động sản là sở hữu đất để phát triển như vậy. Mặc dù Luật Đất đai cho phép nhà đầu tư nước ngoài thuê quyền sử dụng đất từ Nhà nước, nhưng trên thực tế, các nhà đầu tư nước ngoài khó có được đất từ Chính phủ cho mục đích phát triển dự án. Ngoài ra, trước khi đi đến giai đoạn khai thác thương mại một dự án đầu tư bất động sản, chủ đầu tư phải trải qua nhiều thủ tục hành chính tốn thời gian và không quen thuộc, như xin phê duyệt dự án về nguyên tắc, bồi thường và giải phóng mặt bằng đất, giao đất, phê duyệt quy hoạch thiết kế 1/500, phê duyệt chủ đầu tư, phê duyệt thiết kế chi tiết, phê duyệt bản vẽ xây dựng, v.v.

Trước những khó khăn này, các nhà đầu tư nước ngoài có thể thấy khả thi hơn khi có được các dự án được cấp phép đầy đủ từ các nhà phát triển địa phương hoặc bằng cách nào đó hợp tác hoặc thành lập liên doanh với các đối tác địa phương trong phát triển dự án. Sau đây là những cách thực tế để thực hiện các thương vụ mua lại như vậy.

Chuyển giao dự án

Luật Kinh doanh bất động sản cho phép một nhà phát triển bất động sản chuyển một phần hoặc toàn bộ dự án của mình cho một nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, trên thực tế, vì việc chuyển giao dự án cũng đồng nghĩa với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án, nhà đầu tư nước ngoài phải có doanh nghiệp tại Việt Nam để ký kết thỏa thuận chuyển nhượng dự án. Nói một cách đơn giản, nhà đầu tư nước ngoài phải thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam trước khi tiếp quản dự án.

Hơn nữa, bên chuyển nhượng phải đáp ứng một số điều kiện nhất định để chuyển giao dự án, ví dụ nó phải có:

• nhận được sự chấp thuận bằng văn bản cho việc chuyển giao từ cơ quan chính quyền địa phương (người đã phê duyệt dự án);

• đạt được tất cả các phê duyệt cho việc phát triển dự án (ví dụ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phê duyệt 1/500, bồi thường và giải phóng mặt bằng đất, phê duyệt nhà phát triển, v.v.); và

• hoàn thành đầu tư vào cơ sở hạ tầng gắn liền với dự án.

Trên thực tế, việc xác minh xem bên chuyển nhượng đã hoàn thành khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật gắn liền với dự án hay chưa là một quá trình tốn thời gian và phức tạp liên quan đến nhiều cơ quan chức năng.

Đối với bên được chuyển nhượng, phải được cấp phép tham gia phát triển bất động sản và có đủ năng lực tài chính để phát triển dự án theo lịch trình và phê duyệt.

Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC)

BCC là thỏa thuận giữa các nhà đầu tư để hợp tác kinh doanh trên cơ sở chia sẻ lợi nhuận hoặc chia sẻ sản phẩm mà không thành lập một thực thể doanh nghiệp mới.

Theo hướng này, ngay cả khi chính quyền Việt Nam đã cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) cho các nhà đầu tư nước ngoài để công nhận hợp pháp khoản đầu tư của nhà đầu tư vào Việt Nam, dự án vẫn sẽ được thực hiện dưới danh nghĩa của đối tác địa phương. Nói một cách đơn giản, đối tác địa phương vẫn là nhà phát triển và chủ sở hữu dự án. Các hoạt động kinh doanh sẽ được thực hiện dưới tên của nhà phát triển địa phương.

Các đối tác địa phương thích lựa chọn này vì điều này sẽ không thay đổi tình trạng pháp lý của dự án và không cần sự chấp thuận của chính quyền. Tuy nhiên, theo quan điểm lợi ích của đối tác, cách tiếp cận này có rủi ro vì đối tác nước ngoài chỉ có BCC làm cơ sở pháp lý cho đầu tư của mình.

Mua lại bằng vốn chủ sở hữu hoặc chuyển nhượng cổ phần

Nhà đầu tư nước ngoài cũng được phép thành lập liên doanh hoặc mua cổ phần hoặc vốn từ các doanh nghiệp địa phương theo Luật Đầu tư. Theo đó, các nhà đầu tư nước ngoài có thể đóng góp nhiều vốn hơn cho một doanh nghiệp địa phương hiện có, hoặc mua cổ phần hoặc vốn do chủ sở hữu trong doanh nghiệp địa phương nắm giữ để sở hữu một phần hoặc toàn bộ doanh nghiệp địa phương đó.

Theo quan điểm của người mua, cách tiếp cận này có thể rủi ro vì lo ngại về các khoản nợ hiện có hoặc ẩn của công ty mục tiêu. Tuy nhiên, nó thường được ưa thích trên thực tế do tương đối đơn giản về thủ tục pháp lý so với cách tiếp cận chuyển nhượng dự án, và cũng do những hạn chế pháp lý liên quan đến đầu tư nước ngoài vào phát triển bất động sản tại Việt Nam.

Ví dụ, một số nhà phát triển địa phương có thể đã hết tài chính trước khi hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý bắt buộc đối với dự án, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài không thể đợi cho đến khi hoàn thành khi có thể không còn cơ hội cho họ.

Việc thẩm định kỹ lưỡng về công ty mục tiêu, đối tác và/hoặc dự án có thể giải quyết các mối quan tâm. Việc thẩm định cần đánh giá tính hợp pháp của dự án, khả năng và rủi ro của việc thu hồi đất của Nhà nước, tranh chấp với người khác, thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu đất, v.v. Nhiều vấn đề cần được xác minh và đánh giá.

Hơn nữa, nếu mua hơn 51% vốn từ các chủ sở hữu địa phương trong một công ty, người mua nước ngoài được yêu cầu phải có sự chấp thuận từ các cơ quan cấp phép.

Thành lập một liên doanh với một đối tác địa phương cũng là một cách tiếp cận phổ biến theo đó một đối tác địa phương và một đối tác nước ngoài cùng thành lập một công ty để phát triển một dự án. Đối tác địa phương thường đóng góp quyền sử dụng đất cho công ty và đối tác nước ngoài đóng góp vốn cần thiết cho dự án.

Sử dụng một ứng cử viên địa phương

Một số nhà đầu tư nước ngoài cũng sử dụng các liên hệ địa phương của họ như những người được đề cử, những người có thể đóng vai trò là chủ sở hữu của các doanh nghiệp địa phương và kinh doanh bất động sản, đặc biệt là các tài sản mà sở hữu nước ngoài bị cấm. Mặc dù có thể có nhiều cách để kiểm soát những người được đề cử, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn sẽ phải đối mặt với những rủi ro nhất định. Do đó, điều này không được khuyến khích.

***

Trên đây là những cách để các nhà đầu tư nước ngoài trở thành nhà phát triển bất động sản tại thị trường Việt Nam. Thật khó để nói một cách trừu tượng cách tiếp cận nào tốt hơn vì nó luôn phụ thuộc vào các sự kiện cụ thể, kỳ vọng của nhà đầu tư hoặc tình trạng pháp lý của đất hoặc dự án. Các nhà đầu tư nước ngoài nên tìm kiếm lời khuyên từ các cố vấn pháp lý, những người có thể đưa ra phán quyết sau khi xem xét tất cả các yếu tố liên quan.

‍

‍