Tác động kinh tế của đại dịch COVID-19 tiếp tục gia tăng trên toàn cầu. Tại Việt Nam, các nhà đầu tư dự án bất động sản nói riêng có thể gặp khó khăn trong việc đáp ứng thời gian dự kiến của dự án do sự gián đoạn trong việc cung cấp vật tư, lao động và tài chính. Không chỉ là gánh nặng cho ngân sách của dự án, sự chậm trễ còn có thể dẫn đến việc áp dụng tiền phạt hành chính và nghiêm trọng hơn là buộc phải chấm dứt dự án đầu tư trong một số trường hợp nhất định. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tìm hiểu xem các nhà đầu tư bị ảnh hưởng có thể viện dẫn các lý do liên quan đến COVID-19 để có thêm thời gian để hoàn thành dự án của họ hay không.
Đối với các dự án bất động sản, các quy định liên quan được quy định trong Luật Đầu tư 2014 (“LoI 2014”) và Luật Nhà ở 2014 (“LoH 2014”). Theo đó, nhà đầu tư muốn gia hạn tiến độ hoặc thời hạn tổng thể của dự án hoặc tạm đình chỉ dự án phải được cơ quan cấp phép có liên quan chấp thuận. Các bước thủ tục cụ thể mà nhà đầu tư phải thực hiện tùy thuộc vào tài liệu nào sau đây mà nhà đầu tư phải có cho dự án đầu tư: (i) Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo LoI 2014 (“IRC”), (ii) Quyết định chính sách đầu tư theo LoI 2014 (“IDP”) và/hoặc (iii) Phê duyệt chính sách đầu tư theo LoH 2014 (“IPA”).
Tuy nhiên, luật vẫn giữ im lặng về việc liệu các lý do liên quan đến đại dịch như COVID-19 có tạo thành căn cứ để cơ quan có thẩm quyền phê duyệt việc gia hạn hoặc đình chỉ dự kiến hay không. Do đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét từng đơn đăng ký trên cơ sở từng trường hợp cụ thể, có tính đến tác động cụ thể của đại dịch đối với dự án được đề cập.
1. Gia hạn tiến độ dự án đầu tư
Theo LoI 2014, nhà đầu tư muốn gia hạn tiến độ thực hiện dự án đầu tư của mình được yêu cầu đề xuất gia hạn bằng văn bản (kèm theo các biện minh thích hợp) với cơ quan đăng ký đầu tư có liên quan để cơ quan đăng ký đầu tư có liên quan xem xét và phê duyệt. Cụ thể, nghĩa vụ này sẽ phát sinh nếu chủ đầu tư dự tính kéo dài thời gian giải ngân vốn đầu tư, thời gian thi công và vận hành công trình chính và/hoặc tiến độ thực hiện các mục tiêu đã đăng ký của dự án. Nhà đầu tư có thể nộp đơn xin gia hạn tiến độ dự án nhiều hơn một lần với điều kiện thời gian gia hạn tổng hợp không quá 24 tháng.
Vì luật không quy định bất kỳ tiêu chí nào mà cơ quan có thẩm quyền phải đánh giá đề xuất, nên các nhà đầu tư có thể tự do viện dẫn sự gián đoạn kinh doanh do COVID-19 gây ra để chứng minh đề xuất. Tuy nhiên, việc nhà đầu tư có được phép gia hạn tiến độ dự án đầu tư trên cơ sở căn cứ liên quan đến COVID-19 hay không là tùy thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Nếu nhà đầu tư gia hạn tiến độ dự án theo quyết định của mình mà không biết hoặc chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, họ sẽ bị phạt từ 20 triệu — 40 triệu đồng (~ 855 — 1.710 USD). Ngoài ra, dự án sẽ bị buộc phải chấm dứt nếu chậm hơn lịch trình đã đăng ký trong hơn 12 tháng mà không có sự chấp thuận của cơ quan chức năng.
2. Sửa đổi tổng thời hạn hoặc thời hạn của dự án đầu tư
Tương tự, nhà đầu tư sẽ được phép gia hạn thời hạn đăng ký của dự án đầu tư của họ nếu họ có thể đưa ra lời giải thích thỏa đáng cho việc sửa đổi dự kiến. Kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào đánh giá tùy ý của cơ quan có thẩm quyền đối với đơn đăng ký của nhà đầu tư vì luật pháp cũng im lặng về việc liệu các lý do liên quan đến đại dịch có thể đóng vai trò là cơ sở chính đáng để sửa đổi thời hạn của dự án hay không.
3. Tạm đình chỉ dự án đầu tư
Về vấn đề này, LoI 2014 quy định nhà đầu tư muốn tạm đình chỉ hoạt động dự án đầu tư của mình phải thông báo cho cơ quan đăng ký đầu tư về quyết định của mình bằng văn bản. Mặc dù quy định được hiểu theo nghĩa đen ngụ ý rằng các nhà đầu tư không phải có sự chấp thuận của quy định trước khi tạm đình chỉ dự án của họ, các quy định liên quan trong các công cụ pháp lý khác lại cho thấy điều khác. Cụ thể, theo Nghị định 50/2016/NĐ-CP, nhà đầu tư tạm đình chỉ dự án đầu tư mà không có kiến thức hoặc chấp thuận của cơ quan có thể bị phạt từ 20 — 30 triệu đồng (~ 855 — 1.280 USD). Do đó, áp dụng các quy định này, nhà đầu tư có dự án đầu tư bị gián đoạn do các biện pháp của chính phủ đối phó với COVID-19 nên được sự chấp thuận của cơ quan có liên quan trước khi tạm hoãn dự án của họ.
Trong thông báo cho cơ quan có thẩm quyền, nhà đầu tư quy định cụ thể:
(i). Dự án tạm thời bị đình chỉ toàn bộ hay một phần;
(ii). Thời gian tạm đình chỉ, bao gồm cả ngày bắt đầu và kết thúc dự kiến của việc đình chỉ;
(iii). Lý do đình chỉ tạm thời; và
(iv). Kế hoạch tiếp tục hoạt động của dự án, bao gồm lịch trình thực hiện từng giai đoạn nếu dự án được thực hiện theo từng giai đoạn.
Tại thời điểm này, nhà đầu tư nên chú ý xem liệu thời gian đình chỉ có quá lớn đến mức ảnh hưởng đáng kể đến lịch trình đã đăng ký và/hoặc thời hạn tổng thể của dự án hay không. Nếu câu trả lời là khẳng định, nhà đầu tư cũng sẽ cần phải tuân thủ các yêu cầu thủ tục hiện hành được thảo luận thêm dưới đây.
4. Yêu cầu thủ tục
Tùy thuộc vào (i) liệu nhà đầu tư có muốn sửa đổi lịch trình và/hoặc thời hạn tổng thể của dự án hay không và (ii) dự án đầu tư có phải là dự án mà nhà đầu tư phải có IRC và/hoặc IPD hay không, họ có thể phải tuân theo các yêu cầu thủ tục sau đây.
Về nguyên tắc, một dự án bất động sản không tuân theo các yêu cầu IPD theo LoI 2014 có thể sẽ bị bắt buộc bởi các yêu cầu IPA theo LoH 2014. Vì lịch trình dự án và thời hạn dự án là một số quy định được quy định trong IPA, nhà đầu tư muốn mở rộng các tính năng này sẽ phải sửa đổi IPA.
Mặc dù LoH 2014 và các công cụ hướng dẫn liên quan giữ im lặng về các yêu cầu thủ tục áp dụng trong vấn đề này, một cách tiếp cận thực tế sẽ là thông báo cho cơ quan có liên quan (tức là cơ quan ban hành IPA cho dự án) bằng văn bản về ý định gia hạn tiến độ dự án và/hoặc thời gian dự án, đồng thời tìm kiếm hướng dẫn thêm từ cơ quan này. Ngoài ra, nếu dự án là dự án đã được cấp IRC, nhà đầu tư cũng sẽ cần phải sửa đổi IRC.
Khi tác động kinh tế của COVID-19 lan rộng trên toàn cầu, các nhà đầu tư của các dự án đang thực hiện có thể muốn bắt đầu xem xét các phản ứng pháp lý có thể xảy ra đối với sự chậm trễ do đại dịch gây ra. Vì việc không tuân thủ lịch trình đã đăng ký sẽ gây ra hậu quả pháp lý, nên các nhà đầu tư bị ảnh hưởng thông báo cho các cơ quan có liên quan về sự chậm trễ và yêu cầu thêm thời gian để hoàn thành dự án. Điều này sẽ đảm bảo tuân thủ luật pháp trong khi các nhà đầu tư tiếp tục điều hướng đại dịch đang phát triển.
Chính sách chống hối lộ và tham nhũng: LNT & Partners đã ban hành và duy trì chính sách tuân thủ tất cả các luật và quy định hiện hành về hối lộ và tham nhũng tại Việt Nam và trên toàn thế giới.
