Vào ngày 11 tháng 3 năm 2020, Tổ chức Y tế Thế giới tuyên bố căn bệnh coronavirus mới là một đại dịch toàn cầu. Tại Việt Nam, ngày 1 tháng 4 năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã ra Quyết định số 447/QĐ-TTg chính thức công bố Covid-19 là dịch toàn quốc. Kể từ đó, một loạt các biện pháp nghiêm ngặt (ví dụ: đình chỉ các hoạt động không thiết yếu, cách ly xã hội, hạn chế đi lại, v.v.) đã được các cơ quan chính phủ quốc gia và địa phương áp đặt để ngăn chặn sự lây lan của Covid-19.
Bản thân đại dịch Covid-19 và các biện pháp mà chính phủ thực hiện để kiểm soát nó (gọi chung là”Đại dịch Covid-19”) đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc thực hiện các hợp đồng đang diễn ra nói chung và cho thuê thương mại nói riêng. Trong trường hợp sau, nghĩa vụ thanh toán đang trở nên khó khăn hơn hoặc thậm chí không thể thực hiện được đối với người thuê trong khi các hoạt động kinh doanh của họ tại cơ sở thuê bị đình chỉ. Trong bối cảnh này, bài viết này sẽ phân tích khả năng áp dụng của một số miễn trừ theo hợp đồng và quy định như sự kiện bất khả kháng (“FME”) và khó khăn trong bối cảnh cho thuê thương mại. Bài viết sẽ kết thúc với một số gợi ý cho người thuê thương mại trong thời gian xảy ra Đại dịch Covid-19.
1. SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG VÀ KHÓ KHĂN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Để đánh giá khả năng áp dụng và khó khăn của FME đối với các hợp đồng thuê nhà bị ảnh hưởng bởi Đại dịch Covid-19, cần phân biệt hai khái niệm này theo luật Việt Nam.
FME và khó khăn có một số điểm tương đồng ở chỗ cả hai đều yêu cầu (i) một sự kiện/thay đổi hoàn cảnh không lường trước được một cách khách quan và (ii) các biện pháp giảm nhẹ cần thiết được thực hiện bởi bên bị ảnh hưởng.
Sự khác biệt giữa hai khái niệm là FME phục vụ cho các trường hợp bên bị thiệt hại không thể thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, trong khi khó khăn phục vụ cho các trường hợp vẫn có thể thực hiện nghĩa vụ hợp đồng (mặc dù quá nặng nề). Hơn nữa, FME chủ yếu được sử dụng để giải phóng các nghĩa vụ của bên liên quan và do đó dẫn đến đình chỉ hoặc chấm dứt hợp đồng. Khó khăn, ngược lại, nhằm mục đích sửa đổi hợp đồng để nó sống sót qua khó khăn.
2. COVID-19 VÀ NGHĨA VỤ THANH TOÁN THEO HỢP ĐỒNG THUÊ THƯƠNG MẠI
a. Đại dịch Covid-19 có phải là FME hay khó khăn trong bối cảnh cho thuê thương mại?
FME
Theo các yếu tố luật định trên của FME, Đại dịch Covid-19, ở mức độ rộng nhất, dường như là khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được và do đó dường như là một sự kiện đủ điều kiện khi nói đến các hợp đồng cho thuê thương mại được thiết lập trước thời điểm dịch Covid-19 được chính thức tuyên bố vào tháng 3 năm 2020.
Tuy nhiên, liệu Đại dịch Covid-19 có cấu thành FME hay không cũng phải tuân theo các thỏa thuận hợp đồng cụ thể của các bên. Đặc biệt, tương tự như các hợp đồng thương mại khác, hợp đồng cho thuê có thể chứa một điều khoản FME mà từ ngữ thường được các bên mô tả hoặc đôi khi được điều chỉnh bởi các bên (ví dụ: danh sách các sự kiện bất khả kháng, các hậu quả khác theo thỏa thuận chung giữa các bên, v.v.) phù hợp với ý chí của chính họ. Trong ví dụ sau đây, hợp đồng thuê đã được thực hiện vào đầu năm 2019 để sử dụng một ngôi nhà dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh làm nhà hàng. Nó chứa một mệnh đề FME điển hình như sau:
“a. “Sự kiện bất khả kháng” là sự kiện xảy ra một cách khách quan, vượt quá khả năng kiểm soát và xử lý sự kiện đó của một bên và trực tiếp ngăn cản bên đó thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng (bao gồm, nhưng không giới hạn, thiên tai, đình công, bạo loạn, tranh chấp thương mại, v.v.).
b. Nếu một bên bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng thì phải thông báo ngay cho bên kia bằng văn bản về tính chất và mức độ của sự kiện bất khả kháng đó.
c. Không bên nào bị coi là vi phạm hợp đồng này hoặc chịu trách nhiệm với bên kia đối với bất kỳ sự chậm trễ nào trong việc thực hiện hoặc không thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào của mình theo hợp đồng này do xảy ra sự kiện bất khả kháng mà bên đó đã thông báo bằng văn bản cho bên kia; và thời hạn thực hiện nghĩa vụ đó sẽ được gia hạn một cách hợp lý.”
Dựa trên định nghĩa trên, tiêu chuẩn của Đại dịch Covid-19 là FME có thể được phân tích như sau:
- Xảy ra khách quan: Đại dịch Covid-19 đã xảy ra độc lập với ý chí của chủ nhà và người thuê nhà, do đó yếu tố này có khả năng được thỏa mãn.
- Ngoài khả năng kiểm soát và xử lý sự kiện đó của một bên: Các quyết định hành pháp của Chính phủ liên quan đến việc đóng cửa, đình chỉ các hoạt động phi thiết yếu, cấm tiêu thụ tại chỗ, v.v., đặc biệt là Chỉ thị 15 và Chỉ thị 16 [8], thực sự không thể cưỡng lại cả về sự xuất hiện và tác động của nó, dẫn đến việc đóng cửa và đình chỉ hoạt động sản xuất kinh doanh của người thuê tại cơ sở thuê. Do đó, yếu tố này cũng có thể được thỏa mãn.
- Trực tiếp ngăn cản một bên thực hiện nghĩa vụ của mình: Có thể thấy rằng nghĩa vụ cơ bản nhất của người thuê trong hợp đồng cho thuê là trả tiền thuê nhà. Tuy nhiên, liệu Đại dịch Covid-19 có “trực tiếp” ngăn cản nghĩa vụ này hay không và liệu người thuê nhà có được miễn nghĩa vụ thanh toán tiền thuê trong thời gian FME vẫn còn là vấn đề gây tranh cãi. Do đó, sự hài lòng của yếu tố này phụ thuộc rất nhiều vào sự sắp xếp của các bên và cuối cùng, phán quyết của tòa án.
Trên thực tế, có quan điểm cho rằng Đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng đến việc thuê mặt bằng của người thuê ở chỗ người thuê không thể sử dụng mặt bằng cho các hoạt động kinh doanh bình thường của họ, điều đó có nghĩa là mục đích ban đầu của hợp đồng thuê không đạt được. Vì lợi ích của sự cân bằng hợp đồng và mối quan hệ lâu dài của các bên, miễn hoặc giảm thanh toán do đó có thể được coi là một giải pháp hợp lý cho vấn đề này. [9]
Tuy nhiên, từ quan điểm đối lập, liệu Đại dịch Covid-19 có được coi là FME và người thuê có được miễn nghĩa vụ thanh toán hay không phụ thuộc rất nhiều vào cách diễn đạt của điều khoản FME mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, và người ta không được tự ý sử dụng Đại dịch Covid-19 để phá vỡ nghĩa vụ thanh toán của mình, nói cách khác, để áp đặt ý chí đơn phương đối với bên kia. [10] Thật vậy, xem xét ví dụ của FME điều khoản trên, Covid-19 Đại dịch chưa được chỉ định rõ ràng trong danh sách FME (mặc dù danh sách đó không đầy đủ) và có xu hướng gây tranh chấp khi bản thân Đại dịch Covid-19 không hoàn toàn đáp ứng các điều kiện trên để được coi là FME theo hợp đồng miễn nghĩa vụ thanh toán.
Khó khăn
Theo quan điểm thứ hai, nhiều người cho rằng người thuê nhà có thể tìm cách dựa vào các quy định khó khăn để yêu cầu chủ nhà đàm phán lại hợp đồng để ký kết sửa đổi các quy định tương ứng trong hợp đồng đó. [11] Thật vậy, khi xem xét các yếu tố theo luật định của khó khăn, đặc biệt là việc người thuê nhà sẽ quá nặng nề khi tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không sửa đổi, chúng ta có thể thấy rằng Người thuê trên thực tế có một số căn cứ nhất định để làm như vậy. Trong trường hợp không thể đạt được thỏa thuận, quyết định của tòa án cuối cùng sẽ đảm nhận vai trò của nó. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên, xin lưu ý rằng người thuê nhà vẫn có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của mình trong thời gian đàm phán lại và tòa án xử lý vụ án.
b. Kinh nghiệm nước ngoài
Tại Hoa Kỳ, một hệ thống luật thông thường, các tòa án cho rằng khó khăn tài chính hoặc khó khăn kinh tế đơn thuần sẽ không bào chữa cho việc một bên không thực hiện hợp đồng. [12] Tương tự, các tòa án ở Pháp, một quốc gia luật dân sự, không chấp nhận bất khả kháng như một biện minh cho việc không thanh toán một khoản tiền. [13]
Tuy nhiên, có một trường hợp khá thú vị và điển hình liên quan đến hợp đồng thuê thương mại cho kinh doanh nhà hàng ở Bang Illinois, Hoa Kỳ, nơi quyết định của tòa án trái ngược với các quan điểm trên, cụ thể là Hitz Restaurant Group, 616 B.R. 374 (Bankr. N.D. Ill. Ngày 3 tháng 6 năm 2020). Trong trường hợp này, tòa án nhận thấy rằng lệnh hành pháp của Thống đốc Illinois (yêu cầu các nhà hàng tạm dừng tiêu thụ tại chỗ nhưng cho phép giao hàng, mang đi và đón ở lề đường) đã kích hoạt điều khoản FME [14] trong hợp đồng thuê giữa Tập đoàn Nhà hàng Hitz (“Hitz”) và chủ nhà Kass Management Services, Inc. (“Kass”) và do đó có thể được áp dụng cho các khoản thanh toán tiền thuê nhà. Lý do đằng sau quyết định này là lệnh hành pháp (i) cấu thành “hành động của chính phủ” theo điều khoản FME, (ii) “cản trở” khả năng thực hiện hợp đồng thuê của Hitz bằng cách cấm tiêu thụ tại chỗ và (iii) là nguyên nhân gần gũi khiến Hitz không thể trả tiền thuê nhà vì nó ngăn cản người thuê hoạt động bình thường và chỉ hạn chế hoạt động kinh doanh của mình trong các hoạt động mang đi. Do đó, điều thú vị là tòa án xác định rằng nghĩa vụ trả tiền thuê nhà của Hitz đã được giảm tỷ lệ so với khả năng tạo ra doanh thu giảm do lệnh hành pháp và cuối cùng kết luận rằng Hitz chỉ nợ Kass 25% tiền thuê nhà (tương đương 25% diện tích của nhà bếp có thể sử dụng cho các hoạt động giao hàng).
3. ĐỀ XUẤT CHO DOANH NGHIỆP TRONG LĨNH VỰC CHO THUÊ THƯƠNG MẠI
a. “Danh sách việc cần làm”
Do khả năng áp dụng của FME và khó khăn đối với hợp đồng cho thuê là không chắc chắn, người thuê của các hợp đồng thuê đang được ký kết hoặc có hiệu lực trước Đại dịch Covid-19 nên:
(i) thông báo ngay cho chủ nhà về Đại dịch Covid-19 và các tác động có thể xảy ra đối với người thuê (mục đích của hợp đồng chưa đạt được, doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh tại mặt bằng thuê giảm, v.v.);
(ii) áp dụng tất cả các biện pháp cần thiết để hạn chế tổn thất do Đại dịch Covid-19 (ví dụ: bán hàng trực tuyến, dịch vụ nhận hàng, giảng dạy trực tuyến, v.v.); và
(iii) thương lượng với chủ nhà về việc miễn hoặc giảm tiền thuê nhà dựa trên pháp luật cũng như hợp đồng đã ký.
b. Điều khoản về Đại dịch Covid-19 được soạn thảo tốt trong hợp đồng
Đối với các hợp đồng cho thuê đang hoặc sẽ được thực hiện trong thời gian tới, vấn đề ở đây là liệu Đại dịch Covid-19 có còn đủ điều kiện là FME hay khó khăn do các bên ở một mức độ nào đó có thể lường trước được những rủi ro tiềm ẩn của dịch Covid-19 và các quyết định hành pháp của cơ quan nhà nước về các biện pháp phòng, kiểm soát dịch bệnh. Tuy nhiên, các bên có thể xem xét xây dựng một điều khoản mô hình dành riêng cho sự kiện Đại dịch Covid-19, trong đó có thể bao gồm các điểm chính sau:
(i) định nghĩa toàn diện và rõ ràng về Đại dịch Covid-19;
(ii) thủ tục thông báo, thảo luận, giới hạn thiệt hại; và
(iii) Tùy thuộc vào mức độ tác động, các bên có thể thỏa thuận trước về tỷ lệ miễn và/hoặc giảm tiền thuê trong và sau thời kỳ Đại dịch Covid-19.
Một số công cụ pháp lý quan trọng đã có hiệu lực vào tháng 11 và đầu tháng 12 năm 2021:
Bản tóm tắt này chỉ dành cho mục đích thông tin. Nội dung của nó không cấu thành tư vấn pháp lý và không nên được coi là lời khuyên chi tiết trong các trường hợp riêng lẻ. Để được tư vấn pháp lý, vui lòng liên hệ với Đối tác của chúng tôi.
Chính sách chống hối lộ và tham nhũng: LNT & Partners đã ban hành và duy trì chính sách tuân thủ tất cả các luật và quy định hiện hành về hối lộ và tham nhũng tại Việt Nam và trên toàn thế giới.
