SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

Ngày 03 tháng 4 năm 2023, Chính phủ Việt Nam ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (“Nghị định 10”), sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định 10, có hiệu lực từ 20 Tháng Năm, 2023, sẽ giải quyết những khó khăn và trở ngại nhất định đối với địa phương, người dân và doanh nghiệp.

Dưới đây là một số sửa đổi, bổ sung đáng chú ý theo Nghị định 10.

‍

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản du lịch

Theo Điều 1.4 và 1.11 Nghị định 10 bổ sung, sửa đổi Điều 32 và 72 Nghị định số. 43/2014/NĐ-CP Ngày 15 tháng 5 năm 2014 (“Nghị định 43”), các công trình được sử dụng cho du lịch theo quy định của pháp luật về khách du lịch và xây dựng trên diện tích đất thương mại, nếu đáp ứng tất cả các điều kiện của pháp luật đất đai, luật xây dựng, pháp luật kinh doanh bất động sản thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Quy định này đặt ra cơ sở pháp lý vững chắc để chứng nhận quyền sở hữu bất động sản du lịch như condotel (trong tiếng Việt, 'căn hộ du lịch'), biệt thự du lịch (trong tiếng Việt, 'biệt thự du lịch')[1]Điều đó đã bị các cơ quan nhà nước đấu tranh trong nhiều năm. Tuy nhiên, trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại bất động sản này có thể cần có sự hướng dẫn thêm từ cơ quan có thẩm quyền để làm rõ một số vấn đề kỹ thuật trong quy định của Nghị định 43.

Không giống như việc sở hữu một căn hộ hoặc một căn hộ có thời hạn sở hữu không giới hạn, thời hạn sở hữu bất động sản du lịch phải tuân theo thời hạn sử dụng đất của khu vực đất nơi đặt bất động sản. Nói chung, thời hạn sử dụng đất tối đa cho một dự án đầu tư tại Việt Nam là 50 năm.[2]Như vậy, thời hạn sở hữu bất động sản du lịch sẽ tương đương với thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đầu tư, có thể dưới 50 năm.

Liên quan đến các loại bất động sản thương mại khác đã phổ biến trên thị trường bất động sản thương mại ở Việt Nam, chẳng hạn như văn phòng lưu trú', nhà cửa hàng (trong tiếng Việt, 'căn hộ cửahàng'), căn hộ dịch vụ (trong tiếng Việt, 'căn hộ dịch vụ')Nghị định 10 vẫn giữ im lặng về việc xác nhận hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại tài sản này.

‍

2. Hiệu lực bất khả kháng liên quan đến thời hạn kéo dài 24 tháng để thu hồi đất

Theo Điều 64.1. (i) Luật Đất đai, chủ dự án có thể được gia hạn thêm 24 tháng để thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

(i) Đất được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng trong vòng 12 tháng liên tiếp; và

(ii) Lịch sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với lịch trình ghi trong tài liệu dự án, chẳng hạn như giấy chứng nhận đăng ký đầu tư kể từ khi bàn giao đất thực tế.

Ngoài ra, khi chấm dứt dự án đầu tư theo luật đầu tư, chủ đầu tư được phép sử dụng đất trong 24 tháng tiếp theo kể từ ngày chấm dứt dự án đầu tư.[3]

Trước đây, người ta nghi ngờ liệu ảnh hưởng của một sự kiện bất khả kháng trong 24 tháng có bị loại trừ hay không. Điều 1.1 Nghị định 10, bổ sung Điều 15 Nghị định 43, làm sáng tỏ sự mơ hồ này. Theo đó, nó quy định rằng thời gian bị ảnh hưởng trong trường hợp bất khả kháng không được tính vào thời hạn kéo dài 24 tháng trong các trường hợp nêu trên. Việc đánh giá thời gian ảnh hưởng của bất khả kháng thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (áp dụng trong trường hợp dự án đầu tư đặt tại hai tỉnh, thành phố trở lên) dựa trên quy định hiện hành của pháp luật về bất khả kháng và việc thực hiện dự án đầu tư.

‍

3. Điều kiện áp dụng đối với việc chuyển đổi đất lúa, đất rừng sang loại đất khác phục vụ dự án đầu tư

Nghị định 43 chỉ quy định thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất lúa, đất làm rừng bảo vệ, rừng đặc dụng sang các loại đất khác để thực hiện dự án đầu tư.[4]Chưa có quy định về yêu cầu, tiêu chí áp dụng đối với dự án đầu tư và đất sẽ chuyển đổi, gây khó khăn cho nhà đầu tư và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thực tế.

Để giải quyết sự không chắc chắn đó, Điều 1.9 Nghị định 10 quy định các yêu cầu và tiêu chí như sau:

(i) Có dự án đầu tư được phê duyệt về nguyên tắc hoặc đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

(ii) Tuân thủ quy hoạch tổng thể sử dụng đất cấp huyện hoặc [dự án đầu tư] được đưa vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất hàng năm được phê duyệt ở cấp huyện.

(iii) Có kế hoạch trồng rừng thay thế hoặc văn bản thực hiện nghĩa vụ trả tiền trồng rừng thay thế chuyển đất làm rừng bảo vệ, đất trồng rừng đặc dụng hoặc có kế hoạch sử dụng đất mặt và văn bản thực hiện nghĩa vụ chi trả bảo vệ, phát triển đất trồng để chuyển đổi đất lúa.

(iv) Tiến hành đánh giá tác động môi trường sơ bộ và đánh giá tác động môi trường (nếu có).

Theo đó, các yêu cầu và tiêu chí trên phải được đáp ứng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa, bảo vệ, rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện các dự án đầu tư.

Đáng chú ý, các quy định mới cũng làm rõ rằng quan chức Nhà nước được ủy quyền chỉ chịu trách nhiệm về các tiêu chí (ii) và (iii) trên và sẽ không chịu trách nhiệm về các phê duyệt trước có liên quan khác của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.

‍

4. Đặt ra các bước quan trọng để thu hồi đất sau khi kết thúc dự án đầu tư

Không có quy định nào liên quan đến thu hồi đất trong trường hợp dự án đầu tư bị chấm dứt theo luật đầu tư. Điều 1.8 Nghị định 10, bổ sung Điều 65ato Nghị định 43, quy định các bước chủ chốt để thu hồi đất trong trường hợp đó. Theo đó, trừ trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của Luật Đất đai, khi chấm dứt dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư, chủ đầu tư gửi văn bản chấm dứt cho Sở Tài nguyên và Môi trường của địa phương nơi đất được đặt. Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Người sử dụng đất sẽ có 24 tháng kể từ ngày chấm dứt dự án đầu tư để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thanh lý các bất động sản gắn liền với dự án đầu tư đó. Sau khi hết 24 tháng đó, Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường.

‍

5. Áp dụng thông tin công nghệ trong thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai

Điều 1.7 Nghị định 10 hiện cho phép cả cơ quan nhà nước và người nộp đơn thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thông qua các phương pháp trực tuyến. Mặc dù điều này dựa trên các điều kiện cụ thể đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thuộc sự quản lý của các cơ quan cấp phép của từng tỉnh, thành phố, nhưng đây là nền tảng để nâng cao hiệu quả các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.

Ngoài những cải tiến trên, Nghị định 10 còn có những sửa đổi, bổ sung khác cần xem xét như sửa đổi đấu giá đất, thời gian ban hành giá đất cụ thể, v.v.

‍

‍[1] Điều 21 Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017

[2] Điều 126.3 của Luật Đất đai

[3] Điều 15b Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 được sửa đổi theo Điều 1.2 Nghị định10

[4] Điều 68 Nghị định 43

[5] Điều 15b Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 được sửa đổi theo Điều 1.2 Nghị định10

‍

Tuyên bố từ chối trách nhiệm: Tóm tắt này chỉ dành cho mục đích thông tin. Nội dung của nó không cấu thành tư vấn pháp lý và không nên được coi là lời khuyên chi tiết trong các trường hợp riêng lẻ. Để được tư vấn pháp lý, vui lòng liên hệ với Đối tác của chúng tôi.

‍