Thái Bình Trần và Quang Đạo Nguyễn của LNT xem xét một số vấn đề được nêu ra bởi Thông tư 03 của Bộ Xây dựng, trong đó nhấn mạnh cách tiếp cận tiêu chuẩn hóa đối với các hợp đồng bất động sản giữa cá nhân và nhà phát triển bất động sản.

Một vấn đề lớn với Thông tư 03 của Bộ Cục là không linh hoạt trong hợp đồng bất động sản Ảnh: Lê Toàn

Trong các giao dịch mua bán căn hộ, người mua cá nhân thường ở vị trí yếu hơn vì họ thường phải chấp nhận ký kết hợp đồng mẫu chuẩn do một nhà phát triển bất động sản soạn thảo. Các hợp đồng như vậy thường chứa các điều khoản có lợi cho nhà phát triển và có thể làm ảnh hưởng đến lợi ích của người mua. Đây là một trong những nguyên nhân chính gây ra tranh chấp phát sinh giữa các nhà phát triển và người mua cá nhân.

Để giải quyết vấn đề đó, Bộ Xây dựng (Bộ Xây dựng) đã ban hành hợp đồng tiêu chuẩn về mua bán căn hộ làm cơ sở để người mua cá nhân tuân theo. Các hướng dẫn và quy định của Bộ Cục quy định chi tiết các điều khoản trong việc mua bán căn hộ là cần thiết, vì chúng mang lại sự rõ ràng và minh bạch trong các giao dịch mua bán căn hộ, cũng như bảo vệ lợi ích của cá nhân, từ đó giảm thiểu tranh chấp giữa các bên và tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, các quy định gần đây được quy định tại Thông tư 03/2014/TT-BXD (Thông tư 03) yêu cầu các bên “tuân thủ nội dung và áp dụng nghiêm ngặt mẫu hợp đồng tiêu chuẩn” đã gây ra nhiều khó khăn và hậu quả bất lợi trong thực tế.

Vậy, “không áp dụng hợp đồng mẫu tiêu chuẩn” có nghĩa là gì?

Trước Thông tư 03, mẫu hợp đồng mua bán căn hộ được quy định tại Thông tư 01/2009/TT-BXD, sau này gọi là Thông tư 16/2010/TT-BXD. Tuy nhiên, các hướng dẫn này không yêu cầu nghiêm ngặt các bên áp dụng hợp đồng mẫu tiêu chuẩn và cũng không mang lại hậu quả nghiêm trọng cho việc không tuân thủ đó (sự vô hiệu của các hợp đồng này). Do đó, trong thực tế, hợp đồng mẫu chuẩn chỉ mang tính chất tham khảo.

Theo Thông tư 03, giao dịch mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và cá nhân mua phải tuân thủ đúng mẫu chuẩn (ban hành cùng với Thông tư này). Quan trọng hơn, một hợp đồng được ký kết giữa nhà phát triển và người mua cá nhân “sẽ không được công nhận và không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu” cho người mua cá nhân, nếu nó không “phù hợp và/hoặc phù hợp với hợp đồng tiêu chuẩn”.

Quy định không rõ ràng về “tuân thủ hợp đồng tiêu chuẩn” mà các nhà phát triển bất động sản, khi thực hiện đăng ký hợp đồng mẫu mua bán căn hộ, được yêu cầu sửa đổi hợp đồng mẫu theo cách mà tất cả các từ ngữ, cấu trúc, thứ tự các điều khoản trong hợp đồng tiêu chuẩn do Bộ Cục ban hành phải được sử dụng và áp dụng. Như vậy, mặc dù hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đệ trình phù hợp với các nguyên tắc được Bộ Cục quy định trong hợp đồng tiêu chuẩn, việc đăng ký vẫn sẽ bị từ chối nếu hợp đồng không sử dụng các từ ngữ hoặc cấu trúc của hợp đồng tiêu chuẩn.

Theo chúng tôi, cách giải thích như vậy là không hợp lý và không linh hoạt, dẫn đến nhiều vấn đề cho cả nhà phát triển và người mua cá nhân. MoC cần làm rõ những vấn đề này và nếu ý kiến của Bộ Cục được giải thích ở trên, thì việc giải thích của chúng tôi dẫn đến hậu quả pháp lý như đã thảo luận dưới đây.

Quản lý giao dịch dân sự

Rõ ràng là hợp đồng mua bán căn hộ giữa nhà phát triển và người mua cá nhân phải tuân thủ các nguyên tắc và quy định của pháp luật về vấn đề, tuy nhiên, điều này không có nghĩa là hợp đồng đó cần phải được sao chép chặt chẽ cho từng câu, từ ngữ hoặc thứ tự được quy định trong hợp đồng tiêu chuẩn.

Việc bắt buộc sử dụng từ ngữ nêu trên rõ ràng đi ngược lại nguyên tắc tự do trong việc ký kết một thỏa thuận - nguyên tắc then chốt của giao dịch dân sự. Theo nguyên tắc này, nhà phát triển và người mua cá nhân có quyền tự do đồng ý về nội dung, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Với điều kiện các thỏa thuận như vậy không trái với pháp luật, nó phải được nhà nước công nhận. Trong số các lựa chọn khác nhau để giải quyết vấn đề giao dịch mua căn hộ (như thanh toán, giải quyết tranh chấp, v.v.), nhà phát triển và người mua cá nhân có thể thương lượng và đồng ý với lựa chọn thuận lợi nhất. Việc sử dụng bắt buộc hợp đồng tiêu chuẩn đã lấy đi quyền tự do trong các thỏa thuận, ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của cả hai bên. Ví dụ, tranh chấp giữa nhà phát triển và người mua cá nhân, có thể được giải quyết tại tòa án nhân dân hoặc trong trọng tài thương mại theo quyết định của các bên. Tuy nhiên, trong một hợp đồng dạng tiêu chuẩn, giải quyết tranh chấp bởi tòa án là lựa chọn duy nhất cho các bên mặc dù tùy chọn trọng tài thương mại có thể phù hợp hơn.

Can thiệp vào thẩm quyền của tòa án

Theo Thông tư 03, hợp đồng đã ký sẽ không hợp lệ nếu không phù hợp với mẫu hợp đồng tiêu chuẩn. Như vậy, một thỏa thuận (tranh chấp được giải quyết bằng trọng tài thương mại), mặc dù tuân thủ đầy đủ pháp luật (Luật Trọng tài thương mại), vẫn có thể không hợp lệ nếu nó không tuân theo quy định của hợp đồng tiêu chuẩn (giải quyết tranh chấp của tòa án). Tuy nhiên, theo Bộ luật Dân sự, nếu hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật thì hợp đồng đó có hiệu lực. Điều này đặt ra câu hỏi, hiệu quả của Thông tư 03 có cao hơn Bộ luật Dân sự không? Hơn nữa, điều này cho thấy các quy định của Bộ Cục đã phần nào can thiệp vào thẩm quyền của tòa án.

Kết luận

Không có lời giải thích rõ ràng từ Bộ Cục về yêu cầu tuân thủ hợp đồng tiêu chuẩn, các bên đã bị cản trở trong việc thực hiện, nếu cách giải thích nói trên phù hợp với ý kiến của Bộ Cục thì các quy định đó trái với nguyên tắc cơ bản của giao dịch dân sự. Vì vậy, để đảm bảo tự do đàm phán, các quy định trong Thông tư 03 chỉ được hiểu là yêu cầu tuân thủ các quy tắc, nguyên tắc giao dịch, không nhất thiết là yêu cầu phải tuân thủ từng câu, từ của hợp đồng tiêu chuẩn.