Hãy xem xét ngắn gọn các số liệu về thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong sáu tháng cuối năm 2019,[1] đã giảm mạnh từ 19 xuống còn 3 dự án nhà ở mà các chủ đầu tư đã được công nhận và nhận được sự chấp thuận của cả Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân. Số lượng dự án do Sở Xây dựng đề xuất cũng giảm 82,2% từ 56 dự án trong học kỳ đầu năm 2018 xuống còn 10 dự án trong cùng kỳ năm nay.
Bài viết này sẽ điều tra và phân tích một số động cơ có thể giải thích sự hạn chế nghiêm trọng như vậy của các cơ quan. Việc xem xét một vài lá thư gần đây của Bộ Xây dựng trả lời Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho thấy mối quan ngại của người trước về nguồn gốc quyền sử dụng đất của chủ đầu tư đối với bất động sản không phải là “mục đích dân cư”, mặc dù nằm trong khu dân cư theo quy hoạch thị trấn.
Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Nghị định 99) được soạn thảo dựa trên nền tảng lịch sử của các quy định về quy hoạch đất đai và đô thị trong những thập kỷ qua. Tuy nhiên, càng có nhiều thay đổi về kế hoạch ngắn hạn, càng có thể gây ra nhiều trở ngại nghiêm trọng. Họ đã tạo ra sự pha trộn của các loại đất khác nhau ở nhiều khu vực cũng khác với quy hoạch đô thị hiện tại ở Thành phố Hồ Chí Minh và các vùng ngoại ô của nó. Rất khó để chứng minh chính xác diện tích đất sử dụng hỗn hợp và không có cơ chế nào để chuyển đổi chúng một cách có hệ thống mà không làm tăng giá thị trường. Trên thực tế, chúng ta đã chứng kiến nhiều trường hợp diện tích đất nông nghiệp và thương mại chưa được chuyển đổi thành khu dân cư tương ứng với quy hoạch đô thị của mình và chủ nhà bất lợi như thế nào về thủ tục hành chính chuyển đổi và thanh toán đất bằng phí và thuế.
Việc cho phép thành lập dự án phát triển nhà ở được cấp bằng cách đấu thầu, đấu giá hoặc công nhận của một chủ đầu tư nào đó, cũng là chủ nhà theo Điều 22.2 (c) của Luật Nhà ở và Điều 18.2 Nghị định 99. Trong trường hợp thứ hai, anh ta nói chung phải đáp ứng tất cả các yêu cầu đối với một nhà phát triển nhà ở và một nhà phát triển hợp pháp
chủ nhà theo quy định tại Điều 21 và 23.1, 23.4 của Luật Nhà ở tương ứng. Theo đó, anh ta phải về bản chất hoặc bằng cách chuyển nhượng nắm giữ quyền sử dụng đất đối với lô đất mà trên đó một dự án nhà ở có thể được phép thành lập.
Chủ nhà nắm giữ quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất hỗn hợp, mặc dù đáp ứng tất cả các yêu cầu nêu trên đối với chủ đầu tư và chủ nhà của dự án phát triển nhà ở, nhưng vẫn không được giữ quyền theo Điều 22.2 (c) của Luật Nhà ở và Điều 18.2 Nghị định 99 để được công nhận là chủ đầu tư duy nhất. Những quy định chi tiết này có thể được giải thích một cách cực kỳ cứng nhắc. Thửa đất, tại thời điểm chủ nhà đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu hoặc nhận chuyển quyền, phải đã được công nhận hợp pháp là đất ở. Do không có thủ tục hành chính chuyển đổi loại đất trước khi công nhận chủ đầu tư, HoREA đã đề xuất, theo phản hồi của Bộ Xây dựng,[2] rằng sự công nhận của nhà phát triển nên được cấp trước:
và chủ nhà đáp ứng các yêu cầu của chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở mà không có bất kỳ điều kiện nào khác.
Trên thực tế, tính đến ngày viết bài này, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa công khai phản hồi đề xuất này từ HoREA. Do đó, khu vực xám này của Luật Nhà ở có thể làm tăng rủi ro tài chính cho các chủ đầu tư vì họ phải chờ xem xét và giải quyết được đưa ra bởi Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Thực tế vẫn là đặc tính riêng biệt của các quy định về bất động sản đã hình thành cơ sở cho quá trình lịch sử như đã đề cập ở trên, vì vậy đây có thể không phải là một nhiệm vụ đơn giản đối với Ủy ban nhân dân. Đầu tiên, cô phải xác định các khu vực đất sử dụng hỗn hợp trong thành phố và vùng ngoại ô của nó đã được quy hoạch làm khu dân cư. Thứ hai, một thủ tục đơn giản về chuyển đổi loại đất cần được thiết lập để tạo điều kiện thuận lợi cho việc công nhận nhà phát triển dự án nhà ở.
Đối với các quy định tương tự của Luật Nhà ở và Nghị định 99, trong trường hợp dự án phát triển nhà ở mà khu dân cư xen kẽ với các loại đất khác mà một hoặc nhiều chủ nhà đang nắm quyền sử dụng đất, chủ nhà của khu dân cư có thể không được công nhận là chủ đầu tư duy nhất của dự án do những trở ngại sau đây. Thứ nhất, Điều 22.2 (c) của Luật Nhà ở và Điều 18.2 Nghị định 99 được giải thích trong bối cảnh lý tưởng khi toàn bộ diện tích của dự án dành cho mục đích dân cư mặc dù thực tế có rất nhiều diện tích đất xung quanh và sử dụng hỗn hợp dành cho mục đích nông nghiệp, thương mại hoặc sản xuất, v.v.[3]
Ngay cả khi chỉ có một chủ nhà nắm quyền đối với tất cả các diện tích đất, Bộ Xây dựng vẫn chưa đưa ra bất kỳ giải pháp nào để tích hợp các mảnh đất với các loại đất khác nhau thành một khu dân cư lớn. Thứ hai, không có thủ tục hành chính nào được thiết lập để cho phép nhà phát triển đăng ký chuyển đổi các khu vực nông nghiệp, thương mại cụ thể đó thành khu dân cư như phần còn lại của khu vực dự án ngay cả khi nó tương ứng hợp pháp với quy hoạch thị trấn. Thứ ba, nếu quyền đối với các khu vực xen kẽ khác thuộc sở hữu của các chủ nhà khác nhau, những người không chấp nhận hoàn trả thông quan và chuyển quyền, chủ nhà ở lớn không thể yêu cầu được công nhận là nhà phát triển duy nhất cũng như đấu thầu để có được phần còn lại của các khu vực dự án. Hơn nữa, đối với các chủ đầu tư nước ngoài, họ không thể có được quyền sử dụng đất trực tiếp từ các cá nhân nắm giữ quyền sử dụng đất đối với các khu vực xen kẽ đó.
Đây là hai tình huống điển hình mà các nhà phát triển nhà ở có thể gặp phải do sự khác biệt giữa quy hoạch đô thị và tình trạng hiện tại của thửa đất như đã đăng ký với các cơ quan và cơ quan. Đối với một số dự án nhà ở nhất định, cần phải nghiên cứu kỹ lịch sử của quyền sử dụng đất, loại đất và vị trí diện tích trong quy hoạch thị trấn hiện hành. Không có công thức kiểm toán thửa đất trong bất kỳ dự án phát triển nhà ở nào. Tuy nhiên, chúng là cơ sở cho bất kỳ quyết định thương mại nào của nhà đầu tư nhằm tránh rủi ro gia tăng và lâu dài về chi phí pháp lý, hoàn trả thông quan và tịch thu và sự chậm trễ đáng kể của toàn bộ dự án. Chúng tôi rất mong được nghe tin vui từ Ủy ban nhân dân trong thời gian tới. Quyết định của bà sẽ là tiền lệ cho các thành phố lớn khác ở Việt Nam và đưa ra giải pháp cuối cùng cho sự cứng nhắc của Điều 23.1 và 23.4 của Luật Nhà ở. Hy vọng những vấn đề này sẽ được giải quyết càng sớm càng tốt để duy trì thị trường nhà ở vững mạnh và ổn định tại Thành phố Hồ Chí Minh trong học kỳ cuối năm nay.
Chú thích
Chính sách chống hối lộ và tham nhũng: LNT & Partners đã ban hành và duy trì chính sách tuân thủ tất cả các luật và quy định hiện hành về hối lộ và tham nhũng tại Việt Nam và trên toàn thế giới.
