Giới thiệu

Các dự án bất động sản chỉ cung cấp phân khu đất để chuyển nhượng bị hạn chế nghiêm ngặt vì chủ đất chậm hoàn thành xây dựng, dẫn đến quy hoạch đô thị lộn xộn. Tuy nhiên, Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, do Chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 20 tháng 6 năm 2023 (“Nghị định 35”), hiện có nhiều sửa đổi khác nhau đối với các quy định trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, quản lý nhà ở và đô thị, trong đó chính quyền địa phương có quyền phê duyệt các dự án phân chia đất. Điều này nhằm khám phá quyền lực của chính quyền địa phương trong việc phê duyệt các dự án phân chia đất theo Nghị định 35.

Được phép chỉ định các lô đất có thể chuyển nhượng

Trước đây, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phép xác định diện tích đất trong các dự án phân chia đất được phép chuyển nhượng với ý kiến trước bằng văn bản của Bộ Xây dựng, theo yêu cầu của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Theo Điều 4.4 Nghị định 35, Ủy ban nhân dân tỉnh có thẩm quyền quyết định việc này mà không cần có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, các dự án phân chia đất như vậy phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Dự án phù hợp với tất cả các cấp quy hoạch đô thị; thi công cơ sở hạ tầng được hoàn thành theo cụm từ đầu tư đã được phê duyệt;

b) Việc xây dựng nhà ở phải tuân theo các thông số và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;

c) Dự án không phải tuân theo các khu vực có yêu cầu nghiêm ngặt về kiến trúc cảnh quan, đường liền kề khu vực hoặc cao hơn và đường cảnh quan chính ở thành phố, khu vực trung tâm thành phố và khu vực lân cận của các cơ sở đóng vai trò là điểm kiến trúc nổi bật của thành phố.

Việc sửa đổi được thực hiện theo xu hướng phân cấp cơ quan quản lý hành chính cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định diện tích đất được phép chuyển giao trong các dự án phân chia đất cho người chuyển nhượng đất tự xây nhà theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Bản cập nhật này (không còn yêu cầu sự chấp thuận của Bộ Xây dựng đối với các dự án phân khu đất) được thực hiện với hy vọng mang lại nhiều cơ hội hơn cho người sử dụng đất trong việc xây dựng nhà của họ với điều kiện sẽ không ảnh hưởng xấu đến thẩm mỹ và quy hoạch đô thị. Chắc chắn, chính quyền địa phương phải giám sát và quản lý sự tuân thủ của các chủ sở hữu đất như vậy.

Quản lý chặt chẽ hơn đối với các dự án phân chia đất quy mô nhỏ

Trước đây, các dự án đầu tư xây dựng quy mô nhỏ (có diện tích đất dưới 5 ha, hoặc dưới 2 ha đối với dự án đầu tư phát triển căn hộ) có thể được thực hiện mà không cần quy hoạch chi tiết, theo Nghị định số 37/2010/NĐ-CP.

Theo quy định tại Điều 1 Nghị định 35, các lô đất quy mô nhỏ được phân chia nhỏ phải có quy hoạch chi tiết được xây dựng thông qua quy trình rút ngắn (tức quy trình quy hoạch mặt bằng chung). Cụ thể, các lô đất quy mô nhỏ phải đáp ứng một số điều kiện, chẳng hạn như: dự án phân chia đất do một chủ đầu tư thực hiện hoặc do cơ quan có thẩm quyền quy hoạch; phải nằm trong khu vực có quy hoạch phân vùng đã được phê duyệt hoặc quy hoạch chung đã được phê duyệt trong trường hợp không yêu cầu quy hoạch phân vùng. Lô đất quy mô nhỏ được định nghĩa bao gồm:

a) Dưới 2 ha: đối với dự án đầu tư xây dựng chung cư, khu chung cư); hoặc

b) Dưới 10 ha: đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, doanh nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật xác định theo quy hoạch chung đô thị, quy hoạch cấp tỉnh hoặc quy hoạch kỹ thuật chuyên ngành đã được phê duyệt; hoặc

c) Ít hơn 5 ha đối với các trường hợp khác.

Việc sửa đổi quy định như vậy cũng ảnh hưởng đến quá trình cải tạo và tái thiết các tòa nhà chung cư quy mô nhỏ. Theo Điều 7.1 Nghị định 35, trường hợp diện tích đất tiến hành cải tạo, xây dựng căn hộ nhỏ hơn 02 ha thì cơ quan có thẩm quyền xây dựng, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn.

Kết luận

Nghị định 35 đã sửa đổi các quy định trong lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, quản lý nhà ở và đô thị nhằm tăng cường phân cấp thẩm quyền và đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan. Đáng chú ý nhất, việc phân cấp chính quyền địa phương về việc xác định các lô đất được phép chuyển nhượng trong dự án phân chia đất nhằm đẩy nhanh thủ tục hành chính và phát triển thị trường đất đai. Hơn nữa, các nhà đầu tư của các dự án xây dựng quy mô nhỏ từ bây giờ có nghĩa vụ phải có được quy hoạch chi tiết thông qua quá trình rút ngắn cho dự án của họ.

Ngoài ra, Nghị định 35 cũng bãi bỏ toàn bộ Nghị định số 42/2009/NĐ-CP về phân loại đô thị; và một phần Nghị định số 02/2022/NĐ-CP về hoạt động kinh doanh bất động sản.

‍

* Tuyên bố từ chối trách nhiệm: Tóm tắt này chỉ dành cho mục đích thông tin. Nội dung của nó không cấu thành tư vấn pháp lý và không nên được coi là lời khuyên chi tiết trong các trường hợp riêng lẻ. Để được tư vấn pháp lý, vui lòng liên hệ với Đối tác của chúng tôi.

‍

*Lê Triệu Vy đã hỗ trợ trong việc chuẩn bị bài viết này

‍