Giới thiệu

Thị trường bất động sản Việt Nam được phát triển từ hai loại bất động sản chính, bất động sản ngoài kế hoạch và bất động sản hiện có. Trong khi kinh doanh bất động sản ngoài kế hoạch đang gặp nhiều thách thức và hiếm khi có sản phẩm mới được tung ra trong những năm gần đây do các vấn đề pháp lý, việc kinh doanh bất động sản hiện có đã trở nên hấp dẫn hơn trong thời gian gần đây. Bắt đầu từ ngày 1 tháng 8 năm 2024 LoReb 2023^[1] cung cấp nhiều tuyên bố mới có thể áp đặt cho phân khúc kinh doanh này. Vui lòng theo dõi bài viết này để có những điều cần biết.

- Kết quả 1: LoReb 2023 đưa ra định nghĩa mới về bất động sản hiện có. Theo đó, một bất động sản được định nghĩa hiện có khi việc xây dựng đã hoàn thành và thử nghiệm sử dụng của nó được chấp nhận tuân thủ các quy định về xây dựng.

- Nhận 2: Chuyển nhượng bất động sản hiện có có điều kiện, thay đổi từ đó một sản phẩm hiện có hình thành. Điều kiện để chuyển một sản phẩm hiện có không được hình thành từ một dự án bất động sản khác với việc chuyển giao một sản phẩm hiện có được hình thành từ một dự án bất động sản.

- Kết quả 3: Vì một tòa nhà hiện có đã được xây dựng trên đất giữ tự do hoặc đất trả tiền thuê một lần, diện tích sàn của nó có thể được giao dịch.

Bài rút ra 4: LoReb 2023 cung cấp danh sách các đối tượng đủ điều kiện mua hoặc cho thuê các sản phẩm hiện có được hình thành từ một dự án bất động sản.

1. Bất động sản hiện có để giao dịch

Theo LoReb 2023, bất động sản được xác định là hiện có nếu việc xây dựng hoàn thành và việc thử nghiệm sử dụng được chấp nhận tuân thủ các quy định về xây dựng. Nó có thể bao gồm một ngôi nhà hiện có hoặc một tòa nhà hiện có để phục vụ cho giáo dục, chăm sóc sức khỏe, thương mại, dịch vụ, du lịch, công nghiệp hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp hoặc diện tích sàn của tòa nhà^[2].

Về nguyên tắc, một bất động sản hiện có được giao dịch phải đáp ứng trong số các điều kiện khác (điều kiện cơ bản):

a. Sự tồn tại của nó tại thời điểm giao dịch, nghĩa là việc xây dựng đã hoàn thành và thử nghiệm sử dụng được chấp nhận;

b. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu là một phần của dự án bất động sản do chủ đầu tư phát triển;

c. Không có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất do cơ quan có thẩm quyền chú ý, xử lý, xem xét, trừ khi tranh chấp được giải quyết bằng bản án hợp lệ hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

d. Không bị bắt buộc phục vụ thi hành án; không bị cấm hoặc đình chỉ giao dịch; và

e. Tiết lộ công khai thông tin của mình theo quy định của pháp luật.

2. Giao dịch các sản phẩm hiện có được hình thành từ một dự án bất động sản

Danh sách các điều kiện như đã đề cập ở trên được mở rộng nếu sản phẩm hiện có được hình thành từ một dự án bất động sản được cấp phép. Ngoài việc đáp ứng các điều kiện cơ bản, chủ đầu tư dự án phải đảm bảo rằng dự án được cấp phép phù hợp với quy định về quy hoạch đất đai, đất đai, đầu tư, xây dựng; thi công dự án tuân thủ thiết kế đã được phê duyệt, giấy phép xây dựng đã được phê duyệt; theo thời hạn thực hiện theo quy định của cơ quan có thẩm quyền; chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, v.v.

Theo LoReb 2023, nhà phát triển bất động sản có thể giao dịch diện tích sàn của tòa nhà hiện có với điều kiện ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, nhà phát triển bất động sản cũng được yêu cầu đáp ứng các yêu cầu pháp lý liên quan khác. Đầu tiên, diện tích sàn của tòa nhà hiện có có thể được giao dịch nếu nó được xây dựng hợp pháp trên đất nắm giữ tự do hoặc đất trả tiền thuê một lần. Thứ hai, diện tích sàn có mục đích sử dụng cụ thể tách biệt với các khu vực khác trong tòa nhà theo thiết kế đã được phê duyệt phải phù hợp với các thông số kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng cho việc xây dựng và sử dụng tòa nhà đó. Thứ ba, trong tài liệu giao dịch, chủ đầu tư được yêu cầu xác định diện tích đất và quyền sử dụng đất gắn liền với diện tích sàn là tư nhân hay chung, và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai có thể áp đặt đối với diện tích sàn. Cuối cùng nhưng quan trọng, chủ đầu tư phải đảm bảo diện tích sàn đáp ứng các điều kiện đăng ký tài sản để quyền sở hữu của bên mua mua diện tích sàn được quyền sở hữu.

3. Đủ điều kiện mua hoặc cho thuê các sản phẩm hiện có được hình thành từ một dự án bất động sản

Dưới đây là bảng các đối tượng đủ điều kiện mua hoặc cho thuê các sản phẩm hiện có được hình thành từ một dự án bất động sản:

‍

[1] LoReb 2023 có nghĩa là Luật kinh doanh bất động sản được ban hành vào năm 2023 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024

[2] Điều 3.4, Điều 5, Điều 12 LoReb 2023

[3] LoH 2023 có nghĩa là Luật Nhà ở ban hành vào năm 2023 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024

Điều 15.2 LoReb 2023, Điều 8.2.b của LoH 2023

[4] Điều 15.2 LoReb 2023, Điều 21.2.b của LoH 2023

[5] Điều 15.2 LoReb 2023, Điều 21.2.b của LoH 2023