Giới thiệu

Lần lượt vào ngày 27 và 28 tháng 11 năm 2023, hai Đạo luật về lĩnh vực bất động sản là Luật Nhà ở Số 27/2023/QH15 (Luật Nhà ở Nhà ở Số 27/2023/QH15).LRH 2023”) và Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (”THÁNG BẢY 2023”) đã được Quốc hội Việt Nam thông qua trong 6^th phiên họp. Luật này, có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, dự kiến sẽ giải quyết một số vấn đề pháp lý liên tục và nâng cao tính bền vững, minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai. Trong số một số cập nhật, được nêu bật dưới đây là những thay đổi chính có thể được những người tham gia thị trường quan tâm.

1. Thắt chặt hơn về việc tung ra một dự án bất động sản để bán

Để đưa dự án phát triển nhà ở ra thị trường, chủ đầu tư phải đáp ứng một số điều kiện cần thiết như: sở hữu quyền sử dụng đất dự án hợp pháp [1], phê duyệt dự án [2], giấy phép xây dựng [3], hoàn thành công trình nền móng xây dựng [4], được bảo lãnh ngân hàng (đối với các dự án nhà ở ngoài kế hoạch) [5], nhận xác nhận của cơ quan xây dựng tỉnh [6], v.v.

Tuy nhiên, trên thực tế, một số nhà phát triển đã cố gắng thu tiền tạm ứng từ người mua nhà của họ trong khi không đáp ứng tất cả các yêu cầu như vậy do người mua nhà thiếu thông tin về dự án. LREB 2023, yêu cầu các nhà phát triển nhà ở phải làm cho thông tin đó minh bạch và yêu cầu các cơ quan có liên quan đóng vai trò là người gác cổng cuối cùng, dự kiến sẽ giải quyết vấn đề trong quá khứ. Theo đó, để khởi động một dự án giao dịch, LREB 2023 yêu cầu một nhà phát triển dự án nhà ở:

(i) Thực hiện tất cả các nghĩa vụ bắt buộc về tài chính đối với Nhà nước [7]:

(i) Có được sự chấp thuận cần thiết để bán bất động sản ngoài kế hoạch [8];

(ii) Đáp ứng yêu cầu bán bất động sản ngoài kế hoạch và công khai chi tiết dự án trên trang web của mình và trên cổng thông tin về khu dân cư do Ủy ban nhân dân tỉnh kiểm soát [9]. Việc công bố phải bao gồm giấy phép và giấy tờ chính của dự án, cụ thể là hợp đồng giao dịch chuyển nhượng bất động sản, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng (hoặc tương đương), thông báo bắt đầu xây dựng, chứng nhận hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc công trình nền móng, thông tin tài sản thế chấp về bất động sản (nếu có).

Yêu cầu công khai thông tin về tài sản được đưa ra cho các giao dịch đã trở thành bắt buộc [10] và việc không tuân thủ điều khoản này có thể được coi là “gian lận, lừa đảo hoặc lừa đảo trong các hoạt động kinh doanh bất động sản”, đây là một trong những lệnh cấm theo LREB 2023 [11].

2. Làm rõ phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (“FIE”) và người Việt ở nước ngoài

Một điều đáng chú ý làm rõ trong LREB 2023 là FIE, không phải tuân theo thủ tục đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư (tức là những đơn vị có ít hơn 50% vốn sở hữu nước ngoài), có phạm vi kinh doanh bất động sản tương tự như doanh nghiệp bất động sản địa phương [12]. Điều này đã cải thiện đáng kể cách giải thích các FIE trong kinh doanh bất động sản cho đến nay trong các luật có liên quan, thường coi FIE kinh doanh bất động sản ngay cả với sự tham gia của 1% vốn nước ngoài, và cũng mở rộng phạm vi kinh doanh của các FIE đó, ví dụ, mua và/hoặc cho thuê các căn hộ đã hoàn thành, các lô đất có cơ sở hạ tầng để bán và/hoặc cho thuê [13].

Người Việt Nam ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có quyền kinh doanh bất động sản trong phạm vi tương tự như người dân Việt Nam của mình, trong khi người Việt Nam ở nước ngoài không có quốc tịch Việt Nam có thể kinh doanh bất động sản trong cùng phạm vi cho phép đối với FIE.

3. Huy động tài chính trong một dự án nhà ở

Các nguồn huy động tài chính cho phát triển nhà ở trong LRH 2023 được liệt kê một cách rõ ràng và hợp lý hơn so với người tiền nhiệm của nó [14]. Theo đó, nhà phát triển có thể nhận được tài trợ từ các khoản thanh toán tạm ứng của người mua nhà, vốn từ các đối tác của mình thông qua liên doanh, hợp tác kinh doanh hoặc các khoản vay từ các ngân hàng (chỉ được thành lập tại Việt Nam), vốn huy động được từ việc phát hành cổ phiếu và/hoặc trái phiếu doanh nghiệp, vốn đầu tư nước ngoài và “các nguồn hợp pháp khác”.

Điều đó đã xảy ra trong quá khứ các khoản vay của một nhà phát triển có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam không được Ngân hàng Nhà nước chấp nhận vì loại vốn này không được ghi rõ trong LRH trước đó. Ngân hàng Nhà nước giải thích rằng các nhà phát triển nhà ở được cho là chỉ có được các khoản vay từ các ngân hàng trong nước Việt Nam.

LRH 2023 đề cập đến “vốn nước ngoài trực tiếp” như một nguồn tài chính hợp pháp cho các dự án phát triển nhà ở [15]. Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần làm rõ thêm để xác định xem liệu các khoản vay cổ đông của các quỹ đầu tư trong phát triển bất động sản có được giả định thuộc nguồn vốn này hay không.

Cũng đáng chú ý là việc sử dụng vốn huy động để phát triển dự án phải được tuân thủ nghiêm ngặt [16], nếu không có thể bị pháp luật trừng phạt. Điều này dự kiến sẽ giải quyết hậu quả bằng cách lạm dụng vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp tràn lan của một số nhà phát triển bất động sản.

4. Kiểm soát nhiều hơn đối với việc thu tiền của các nhà phát triển đối với các dự án bất động sản ngoài kế hoạch

LREB 2023 quy định nhà phát triển bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc từ người mua nhà sau khi họ đã đáp ứng các yêu cầu về việc đưa một dự án bất động sản ngoài kế hoạch vào giao dịch và số tiền đặt cọc tối đa có thể thu được không quá 5% giá bán bất động sản [17]. Điều này dự kiến sẽ giải quyết xu hướng mà nhiều nhà phát triển đã cố gắng tận dụng khoảng cách giữa Bộ luật Dân sự và LREB về thu tiền gửi trong khi không hoàn thành các điều kiện cho các giao dịch nhà ở theo LREB.

Khi giao dịch thì khoản thanh toán đầu tiên sẽ không vượt quá 30% giá bán và dần dần lên đến 50% [18] hoặc 70% [19] giá bán trước khi bàn giao tài sản cho người mua [20]. Nhà phát triển có quyền thu tối đa 95% giá bán bất động sản và 5% sẽ được giữ lại cho đến thời điểm chủ đầu tư trao quyền sở hữu cho người mua.

5. Bảo lãnh ngân hàng trong các giao dịch đối với nhà ở ngoài kế hoạch thuộc quyền lựa chọn của người mua [21]

Hiện tại, bảo lãnh ngân hàng được yêu cầu đối với các giao dịch mua bán hoặc cho thuê đối với các tài sản đang được xây dựng. Chi phí cho việc có nghĩa vụ của nhà phát triển được đảm bảo bởi một ngân hàng thương mại được thêm vào chi phí giao dịch, cuối cùng là do người mua nhà chịu. Khi LREB 2023 có hiệu lực, đây không còn là điều kiện bắt buộc đối với các bên vì người mua sẽ có sự linh hoạt trong việc lựa chọn có bảo lãnh ngân hàng cho các nghĩa vụ tài chính của các nhà phát triển hay không. Với sự thay đổi này, người mua bây giờ có thể giảm chi phí bảo lãnh bổ sung khi họ ký hợp đồng với các nhà phát triển có uy tín cao nếu họ đánh giá rằng nó không đáng để bảo mật thêm. Việc người mua từ chối bảo lãnh ngân hàng sẽ được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký hợp đồng.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng bảo lãnh ngân hàng trong LREB ban đầu được thiết kế để bảo vệ lợi ích của người mua nhà, những người có quyền hạn thấp hơn trong việc giao dịch với các nhà phát triển bất động sản. Theo đó, nhà phát triển phải sắp xếp bảo lãnh ngân hàng và nhận bảo lãnh cho người mua trong vòng 10 ngày kể từ ngày giao dịch hoặc một ngày khác theo thỏa thuận. Trong trường hợp nhà phát triển không giao căn hộ đã mua cho người mua theo thỏa thuận, người mua có thể chọn nhận hoàn lại các khoản thanh toán của mình từ ngân hàng cung cấp bảo lãnh. Do đó, người mua nhà nên chu đáo nếu họ muốn thực hiện lựa chọn này.

6. Bổ sung chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án phát triển bất động sản [22]

LREB 2023 đặt ra nhiều điều kiện hơn để chuyển nhượng dự án bất động sản, cụ thể là:

(i) Chính sách đầu tư của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chủ đầu tư dự án đã được lựa chọn hoặc công nhận theo Luật Đầu tư.

(ii) Thay vì yêu cầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như một điều kiện bắt buộc để chuyển giao dự án như trước đây, LREB 2023 cho phép chủ đầu tư chuyển giao dự án nếu có các văn bản pháp luật tương đương khác, ví dụ như quyết định giao đất/cho thuê đất, giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

(iii) Trong trường hợp dự án được thế chấp, khoản thế chấp sẽ được giải phóng trước khi chuyển nhượng.

(iv) Dự án vẫn còn trong thời hạn đầu tư đã đăng ký

(v) Đối với việc chuyển nhượng một phần dự án, các hạng mục xây dựng hoặc mục đích kinh doanh của phần được chuyển giao có thể được tách ra khỏi các thành phần khác của dự án bất động sản.

Các quy định bổ sung này dự kiến sẽ đảm bảo khả năng vận hành các dự án bất động sản sau khi chuyển nhượng.

7. Xây dựng lại và cải tạo các tòa nhà chung cư

LRH 2023 có một chương mới về xây dựng lại hoặc cải tạo các tòa nhà chung cư bị hư hỏng không an toàn để cư trú (Chương 5). Chương này đã chấm dứt những tranh cãi về việc liệu các căn hộ nên có thời gian sử dụng lâu dài (như nhà đất) hay thời gian sử dụng ngắn hạn. Theo đó, thời hạn quyền sử dụng đất của các tòa nhà chung cư, vốn là để sử dụng dân cư, vẫn có “thời gian sử dụng ổn định và lâu dài” như trong các bất động sản đất đai. Tuy nhiên, các tòa nhà chung cư sẽ có thời hạn sử dụng theo luật. Nếu thời hạn sử dụng hết hạn và các tòa nhà chung cư bị hư hỏng đến mức không an toàn để cư trú theo đánh giá của cơ quan có thẩm quyền Nhà nước, thì các tòa nhà sẽ được cải tạo hoặc thậm chí phá hủy để xây dựng lại theo quy định tại Chương 5 LRH 2023 theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền Nhà nước. Các nhà chức trách có thể chọn các nhà phát triển đủ điều kiện cho các công trình cải tạo hoặc xây dựng lại đó bằng quy trình đấu thầu. Về nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ được sắp xếp để tái định cư, trừ khi họ quyết định khác. Họ được bồi thường cho quyền sử dụng đất của họ đối với đất xây dựng một cách tương xứng nếu họ chọn không tuân theo các chương trình tái định cư.

Những người khác

Ngoài ra, LRH 2023 và LREB 2023 cũng có những sửa đổi khác ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản. Ví dụ, LREB 2023 quy định rằng những người làm dịch vụ môi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề và phải cung cấp dịch vụ thông qua một doanh nghiệp đã đăng ký dịch vụ môi giới bất động sản [23]. LRH cũng cung cấp cho các doanh nghiệp bất động sản đầu tư vốn nước ngoài có thể tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội, vốn trước đây chủ yếu thuận lợi cho các doanh nghiệp thuộc sở hữu địa phương [24]. Lưu ý, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được hưởng phí sử dụng đất hoặc miễn tiền thuê đất đối với đất dự án, ưu đãi thuế, v.v. [25] LRH 2023 cũng yêu cầu cơ quan quân sự phải trả lời kịp thời với các cơ quan có liên quan khác về địa điểm dự án phát triển bất động sản có thuộc diện quốc phòng hay không trong việc xác định dự án nào người nước ngoài được phép sở hữu. Hy vọng, điều này sẽ giải quyết tình trạng trì trệ đang diễn ra của giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cấp cho người mua nước ngoài ở một số tỉnh do cơ quan quản lý đất đai không chắc chắn trong việc xác định dự án không thuộc diện quốc phòng theo yêu cầu của LRH.

Nói tóm lại, cả hai luật với các sửa đổi lần này đã giải quyết một số thiếu sót của các phiên bản trước của chúng trong khi tạo ra sự đồng bộ và nhất quán với các luật hiện hành khác. Hai luật này ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn có những lĩnh vực cần giải thích thêm và/hoặc hướng dẫn từ cơ quan chức năng bằng các nghị định hoặc thông tư. Vì vậy, những người tham gia vào lĩnh vực này nên tham khảo thêm để có cái nhìn toàn diện về khung pháp lý mới và chuẩn bị tốt hơn các chiến lược kinh doanh để thích ứng với kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

‍

[1] Điều 14.1 và 24.2 của LREB 2023

[2] Điều 11.3 của LREB 2023

[3] Điều 11.4 của LREB 2023

[4] Điều 24.3 (c) của LREB 2023

[5] Điều 26 của LREB 2023

[6] Điều 14.2 (b) của LREB 2023

[7] Điều 14.2 (c) của LREB 2023

[8] Điều 24.5 của LREB 2023

[9] Điều 6 của LREB 2023

[10] Điều 8.3 của LREB 2023

[11] Điều 8.4 của LREB 2023

[12] Điều 10 của LREB 2023

[13] Điều 10.1 (c) của LREB 2023

[14] Điều 112 của LRH 2023

[15] Điều 114.1 (e) của LRH 2023

[16] Điều 116.3 của LRH 2023

[17] Điều 23.5 của LREB 2023

[18] Áp dụng cho các nhà phát triển FIE theo quy định tại Điều 10.4 của LREB 2023

[19] Áp dụng cho các nhà phát triển địa phương theo quy định tại Điều 10.1 của LREB 2023

[20] Điều 25.1 của LREB 2023

[21] Điều 26.3 của LREB 2023

[22] Điều 40 của LREB 2023

[23] Điều 61.2 của LREB 2023

[24] Điều 80.5 của LRH 2023

[25] Điều 85.2 của LRH 2023