Nguồn vốn bất động sản dự kiến sẽ tăng hơn nữa nhờ các quy tắc mới về đầu tư. Trần Thái Bình, Nguyễn Thị Phương Thảo và Trần Hương Giang tại LNT & Partners phân tích cách các quy tắc mới có thể tác động đến thị trường trong tương lai.

Trong những năm gần đây, Việt Nam đã trở thành điểm nhấn đầu tư cho thị trường bất động sản bùng nổ, mạng lưới pháp luật phức tạp chi phối lĩnh vực này đã khiến các nhà đầu tư nước ngoài nản lòng.

Việt Nam đã thông qua Luật Đầu tư 2020 mới và ban hành Nghị định số 31/2021/NĐ-CP vào tháng 3, quy định chi tiết và thực hiện pháp luật nhằm xóa bỏ rào cản đối với một số lĩnh vực trong nước, khuyến khích nhiều hơn cho các dự án đầu tư mong muốn và cố gắng đảm bảo tính thống nhất của khung pháp lý.

Luật Đầu tư 2020 nêu chi tiết ba phương pháp xác định nhà đầu tư. Đầu tiên là đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án và diện tích đất đề xuất để thực hiện dự án đã được giải phóng. Thứ hai là đấu thầu cho việc lựa chọn một nhà đầu tư. Cơ quan chức năng tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án trong trường hợp quy định tại Điều 1 Luật đấu thầu năm 2013, trong đó có dự án đầu tư sử dụng đất. Thứ ba là quyết định nhà đầu tư liên quan đến Luật Đầu tư 2020 ngoài hai phương pháp nêu trên.

Đối với dự án được phê duyệt về nguyên tắc và không phải đấu giá, đấu thầu thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nguyên tắc đầu tư và đồng thời phê duyệt chủ đầu tư trong một số trường hợp. Thứ nhất, nếu chủ đầu tư nhận được chuyển nhượng, góp vốn hoặc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất không thuộc diện nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ hai, chính quyền địa phương chấp thuận nếu chủ đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp nhà nước phục hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc nhà nước lấy lại đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia hoặc cộng đồng.

Yếu tố thứ ba là nếu nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp hoặc khu công nghệ cao, và lựa chọn thứ tư liên quan đến các trường hợp khác không phải đấu giá hoặc đấu thầu theo quy định của pháp luật.

Mặc dù Luật Đầu tư 2014 không quy định chi tiết các phương pháp xác định và phê duyệt nhà đầu tư, nhưng các phương pháp này trên thực tế đã được quy định bởi luật pháp đã có từ trước. Luật Đầu tư 2020 chỉ đơn giản là hợp nhất các phương pháp này trong cơ thể của mình.

Đối với phương pháp xác định nhà đầu tư thứ hai, theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31, đối với dự án được phê duyệt nguyên tắc đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Chủ đầu tư thành công trong đấu thầu phải tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất liên quan đến pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu thầu và thực hiện dự án theo nguyên tắc phê duyệt và quyết định chấp nhận kết quả tuyển chọn.

Ngoài ra, Nghị định 31 đã dỡ bỏ các rào cản liên quan đến giao đất, cho thuê đất đối với các dự án sử dụng đất thuộc thủ tục đấu thầu. Trước khi pháp luật này có hiệu lực, một số chính quyền địa phương đã từ chối giao hoặc cho thuê đất cho doanh nghiệp dự án do chủ đầu tư thành lập đấu thầu, do không có quy định rõ ràng như vậy.

Tuy nhiên, Nghị định 31 sửa đổi Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP bằng cách thay thế cụm từ “nhà đầu tư” và “nhà đầu tư thành công trong đấu thầu” bằng “nhà đầu tư thành công trong đấu thầu hoặc dự án” doanh nghiệp do chủ đầu tư thành công trong đấu thầu thực hiện dự án thành lập”.

Điều kiện cho nhà đầu tư

Theo Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31, nhà đầu tư nước ngoài được đối xử giống với nhà đầu tư trong nước, trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài tìm cách đầu tư vào tổ chức kinh doanh có điều kiện tiếp cận thị trường; ngành kinh doanh cấm tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài; hoặc vào các tổ chức kinh tế có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đảo, tại biên giới, xã ven biển hoặc khu vực khác ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia.

Nói chung, nhà đầu tư nước ngoài mua vốn góp hoặc vốn cổ phần trong các tổ chức kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện. Bao gồm giới hạn quyền sở hữu nước ngoài đối với vốn góp hoặc vốn cổ phần; điều kiện về hình thức và phạm vi đầu tư; điều kiện về năng lực của nhà đầu tư hoặc đối tác tham gia các hoạt động liên quan; đầu tư bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia; đầu tư tuân thủ các quy định, điều kiện nhận quyền sử dụng đất và điều kiện sử dụng đất trên đảo, tại biên giới, xã ven biển.

Các điều kiện khác liên quan đến việc tiêu thụ đất đai, lao động và tài nguyên thiên nhiên; sản xuất hoặc cung cấp hàng hóa và dịch vụ công cộng hoặc những thứ hiện đang độc quyền của nhà nước; sở hữu và kinh doanh nhà và bất động sản; và áp dụng các hình thức hỗ trợ và trợ cấp của nhà nước cho một số ngành, lĩnh vực hoặc phát triển các khu vực hoặc lãnh thổ.

Mặc dù không được đề cập cụ thể trong Luật Đầu tư 2014, nhưng trên thực tế, tất cả các điều kiện đã được áp dụng nghiêm ngặt, ngoại trừ các điều kiện khá mới liên quan đến đất đai ở các khu vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia.

Luật Đầu tư 2020 tập trung vào việc gia tăng quyền sở hữu nước ngoài tại các công ty trong nước. Nó đã kiểm soát chặt chẽ các nhà đầu tư nước ngoài bằng cách giảm ngưỡng đối với doanh nghiệp được coi là doanh nghiệp đầu tư nước ngoài từ “từ 51% trở lên” theo Luật Đầu tư 2014 xuống “trên 50%” theo luật đầu tư mới; điều này rõ ràng là hợp lý.

Thủ tục chuyển nhượng bất động sản

Trước khi có Luật Đầu tư 2020, thủ tục này chỉ tuân theo pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với các dự án bất động sản được cấp với sự chấp thuận của nhà đầu tư theo Điều 29 Luật Đầu tư 2020 hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư liên quan đến Điều 37, các thủ tục sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật mới hơn.

Đối với các dự án bất động sản khác mà không có sự chấp thuận của nhà đầu tư nêu trên hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (thủ tục chuyển nhượng pháp luật đầu tư) thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản (thủ tục chuyển nhượng bất động sản).

Có hai thay đổi đáng chú ý liên quan đến thủ tục chuyển nhượng luật đầu tư. Thứ nhất, nó chỉ định một cơ quan chính phủ duy nhất để nộp đơn và liên hệ là cơ quan phê duyệt đầu tư. Điều này khác với lộ trình bất động sản mà tùy từng trường hợp, nhà đầu tư phải xác định thẩm quyền nộp đơn.

Ví dụ, pháp luật quy định rằng đối với các dự án bất động sản không phải là khu đô thị mới hoặc phát triển nhà ở thì đơn đăng ký phải được nộp cho một bộ phận chuyên môn do Ủy ban nhân dân quy định. Trong thực tế, đơn đăng ký có thể được chuyển giao giữa các cơ quan có thể không có thẩm quyền quyết định và thực sự, nó sẽ làm thất vọng cho người chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng trong quá trình này.

Thứ hai, thủ tục chuyển nhượng luật đầu tư theo cách tiếp cận một bước. Cụ thể, hồ sơ được gửi đến cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền nơi có thẩm quyền kiểm tra tình trạng chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền; và việc phê duyệt phải công nhận bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng, phần dự án được chuyển nhượng cùng với Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Ngược lại, theo thủ tục chuyển nhượng của pháp luật bất động sản, cơ quan có thẩm quyền chỉ ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải hoàn tất việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và chuyển nhượng dự án. Trước khi bên chuyển giao dự án cho bên được chuyển nhượng, bên chuyển nhượng phải thông báo cho tất cả khách hàng của mình (nếu có) và thông báo bằng phương tiện thông tin đại chúng 15 ngày trước đó, thông qua ít nhất ba số liên tiếp của một tờ báo địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc một trang web của cơ quan trung ương về việc chuyển nhượng, quyền và lợi ích của khách hàng và các tổ chức liên quan.

Bên chuyển nhượng cũng phải chuyển giao tất cả các tài liệu của toàn bản/một phần của dự án đang được chuyển giao cùng với một danh sách các tài liệu cho bên được chuyển nhượng. Các điều kiện liên quan đến việc phê duyệt chuyển nhượng vẫn còn. Tuy nhiên, có vẻ như trên lý thuyết, quá trình yêu cầu người chuyển giao thông báo đang bị loại bỏ dần.

Từ những quan sát trên, nhà đầu tư cần chú ý đến việc cấu trúc hợp đồng và liên lạc chặt chẽ với Ủy ban nhân dân tỉnh vì thủ tục có thể thay đổi đáng kể dựa trên cách giải thích địa phương và đặc điểm địa lý của dự án bất động sản.