Trong việc mua lại một dự án bất động sản, trong trường hợp người mua nước ngoài, một cách phổ biến thường là chuyển nhượng cổ phần, theo đó người mua sẽ mua cổ phần của chủ sở hữu trong công ty dự án bất động sản để trở thành chủ sở hữu của dự án.

Điều này là khả thi về mặt pháp lý theo Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Đầu tư 2020 vì kinh doanh bất động sản không hạn chế hoặc cấm đầu tư nước ngoài. Nó chỉ có điều kiện và sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền là bắt buộc. Về thủ tục, nhà đầu tư nước ngoài phải được chấp thuận góp, mua cổ phần, vốn của các công ty tại Việt Nam theo quy định tại Điều 26 Luật Đầu tư 2020 trước khi thực hiện giao dịch cổ phần và đăng ký giao dịch với cơ quan quản lý đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh hoặc gọi tắt là “DPI”). Vì thủ tục được quy định theo luật này, có thể mất 30 ngày để hoàn thành và nhà đầu tư nước ngoài sẽ được ghi nhận trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp là chủ sở hữu hoặc cổ đông hợp pháp của công ty dự án.

Mặc dù giao dịch không phải là vấn đề theo Luật pháp và với cơ quan đầu tư ở một số tỉnh, nhưng nó có thể trở thành một vấn đề và phức tạp hơn do cách giải thích khác nhau của cơ quan quản lý đầu tư ở một số tỉnh.

Đặc biệt, cơ quan có thẩm quyền lập luận rằng việc chuyển nhượng 100% cổ phần của chủ sở hữu trong công ty có thể được hiểu là chuyển giao dự án cho các nhà đầu tư mới, và do đó, điều này có thể được coi là chuyển nhượng dự án. Như vậy, theo quan điểm của họ, bên nhận “phải” thỏa mãn các điều khoản hoặc yêu cầu về chuyển nhượng dự án ngay cả trong trường hợp chuyển nhượng cổ phần, chẳng hạn như yêu cầu về tính hợp pháp của dự án (ví dụ như dự án đã được cấp kế hoạch tổng thể đã được phê duyệt); hoặc yêu cầu về năng lực của bên được chuyển nhượng “cổ phần” (ví dụ: bên nhận “cổ phần” phải đăng ký với ngành kinh doanh phù hợp với sự phát triển của dự án), v.v. theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. [1] Một số tiến xa hơn bằng cách yêu cầu bên được chuyển nhượng “cổ phần” phải được Ủy ban nhân dân tỉnh chấp thuận chuyển nhượng dự án theo yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. [2] Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài sẽ được yêu cầu trả lại đất cho Nhà nước và nộp đơn xin phê duyệt giao đất theo thủ tục phù hợp của cơ quan có thẩm quyền để tiếp tục có quyền sử dụng và phát triển các dự án trên đất. [3]

Theo quan điểm của chúng tôi, cách giải thích là sai trong quan điểm pháp lý của luật pháp. Về bản chất, chuyển nhượng cổ phần là chuyển nhượng (một phần hoặc toàn bộ) quyền sở hữu của công ty, trong khi chuyển nhượng dự án là chuyển quyền sở hữu đối với tài sản. Việc chuyển nhượng tài sản diễn ra giữa hai tổ chức đã được thành lập tại Việt Nam trong khi chuyển nhượng cổ phần cho phép nhà đầu tư nước ngoài tiếp quản một công ty hiện có được thành lập tại Việt Nam và giành quyền kiểm soát quản lý tại đó theo các thủ tục quy định tại Điều 26 Luật Đầu tư 2020. Do đó, các quy định của pháp luật là khác nhau, và do đó, các yêu cầu liên quan là khác nhau.

Trên thực tế, cách giải thích xuất phát từ mối quan tâm của cơ quan chức năng về năng lực hoạt động của các chủ sở hữu mới khi tiếp quản công ty dự án. Tuy nhiên, những lo ngại này là không cần thiết và không có căn cứ vì giao dịch không mang lại thay đổi nào đối với năng lực hoạt động của công ty dự án trong thực tế. Do đó, việc được phê duyệt chuyển nhượng dự án theo yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là không đủ vì công ty dự án vẫn đăng ký là nhà phát triển dự án về mọi mặt pháp lý.

Nếu nhà phát triển (hoặc công ty dự án) không thực hiện dự án theo đúng tiến độ và quy trình, có các biện pháp trừng phạt của cơ quan chức năng theo Luật Đất đai và các luật khác. Do đó, thẩm quyền ở các tỉnh như vậy không nên tự ý tạo thêm rào cản hoặc yêu cầu cho nhà đầu tư.

Trên thực tế, chúng tôi đã thành công trong việc giải thích sự khác biệt giữa hai khái niệm, mặc dù đôi khi không dễ để thông qua chúng bằng sự hiểu biết của chúng tôi. Vì vậy, các nhà đầu tư nước ngoài khi kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cũng nên tính đến rủi ro này khi giao dịch với người chuyển nhượng.

‍

[1] Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

[2] Điều 48.3 và Điều 51, ibid

[3] Điều 51.3, ibid

‍

Bản tóm tắt này chỉ dành cho mục đích thông tin. Nội dung của nó không cấu thành tư vấn pháp lý và không nên được coi là lời khuyên chi tiết trong các trường hợp riêng lẻ. Để được tư vấn pháp lý, vui lòng liên hệ với Đối tác của chúng tôi.