Bạn sẽ giải thích hệ thống pháp lý của khu vực pháp lý của bạn cho một nhà đầu tư như thế nào?
Việt Nam LNT & Đối tác
Việt Nam là một quốc gia có hệ thống luật dân sự kế thừa từ người Pháp. Quốc hội là cơ quan lập pháp cao nhất, thông qua luật và pháp lệnh. Chính phủ cũng thông qua các nghị định và có quyền ban hành các công cụ pháp lý (ví dụ như lệnh, quyết định của chính phủ, thông tư, hướng dẫn và quyết định của bộ trưởng) cung cấp các quy định cụ thể để thực hiện các luật do Quốc hội thông qua. Hệ thống Việt Nam không vận hành luật lệ. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 2015 gần đây đã cho tiền lệ vụ án tín dụng làm cơ sở pháp lý để giải thích luật pháp. Mặc dù các khái niệm về người thụ hưởng và người được ủy thác được suy ra trong hệ thống pháp luật Việt Nam, nhưng chúng không dựa trên hệ thống công bằng thông luật. Do đó, niềm tin mang tính xây dựng không được công nhận.
Là một đặc điểm của hệ thống luật dân sự, hệ thống pháp luật của Việt Nam chủ yếu tuân theo luật văn bản và dựa trên bằng chứng bằng văn bản. Bằng chứng Parol thường được chấp nhận trong phạm vi đánh giá các bằng chứng khác. Tương tự như vậy, hợp đồng bằng miệng tạo thành một hợp đồng hợp lệ (có giới hạn), đặc biệt là trong việc chuyển nhượng tài sản lưu động. Tuy nhiên, bất kỳ giao dịch bất động sản, đất đai nào cũng phải được thực hiện bằng văn bản và tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu do pháp luật quy định (về hình thức chuẩn và công chứng) để có hiệu lực thi hành.
Các biện pháp cứu trợ theo lệnh cấm được áp dụng theo luật pháp Việt Nam và chỉ được tòa án ra lệnh cho các trường hợp khẩn cấp. Bồi thường liên quan đến bất động sản bao gồm việc đính kèm, cấm chuyển nhượng quyền hoặc thay đổi hoặc đối với tài sản đang tranh chấp.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việt Nam yêu cầu đăng ký quyền sở hữu tài sản xuất phát từ khái niệm “đất thuộc về nhân dân”, theo đó chủ sở hữu bất động sản về mặt pháp lý không có toàn quyền sở hữu đất đai.
Đất đai được nhà nước phân bổ hoặc cho thuê cho những người có nhu cầu về quyền sở hữu (sử dụng ổn định và lâu dài) hoặc cho thuê (khoảng thời gian cố định). Khái niệm quyền cho thuê ở Việt Nam không hoạt động trên nguyên tắc như trong hệ thống thông luật. Đó là việc cho thuê đất do nhà nước cấp cho các bên tư nhân để thực hiện quyền của họ trên đó trong một khoảng thời gian cố định. Đất được trả lại cho nhà nước khi hết thời hạn, trừ khi được gia hạn.
Quyền đối với đất được giới hạn đối với quyền sử dụng đất trong phạm vi pháp luật cho phép, chẳng hạn như quyền sử dụng, sở hữu, hưởng, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, trao đổi, góp vốn, thừa kế hoặc tặng. Quyền đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất được cơ quan có thẩm quyền công nhận và ghi nhận theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (LURC). Người sử dụng đất được cho thuê hoặc giao đất có quyền sở hữu đối với tài sản được xây dựng trên đất.
Có một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Quyền sở hữu hoặc quyền cho thuê của nhà nước phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền có liên quan. Bất kỳ hợp đồng thuê nào giữa các bên tư nhân đều không bắt buộc để đăng ký. Phí sử dụng đất do nhà nước tính, tùy thuộc vào các tình huống khác nhau theo quy định của pháp luật. Bất kỳ bảo đảm nào đối với bất kỳ quyền sử dụng đất hoặc tài sản nào gắn liền với bất kỳ nghĩa vụ nào phải được đăng ký với Cơ quan Đăng ký Quốc gia về Giao dịch Bảo đảm. Bất kỳ lợi ích bảo đảm đã đăng ký nào đều được đảm bảo quyền sở hữu và ưu tiên hàng đầu trong trường hợp phá sản.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (100% vốn nước ngoài, liên doanh hoặc doanh nghiệp địa phương có vốn do nhà đầu tư nước ngoài góp vốn thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê) được hưởng đất giao cho mình mà Nhà nước tính phí sử dụng đất, với các điều kiện sau đây:
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật pháp và quy định của Việt Nam được áp dụng trên toàn quốc. Để đăng ký giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản và bất kỳ tài sản nào gắn liền với đất. Cục Đăng ký Nhà và Đất đai tương ứng sẽ cập nhật việc chuyển nhượng hoặc cấp LURC mới cho bên nhận chuyển nhượng để sử dụng trong việc ghi lại quyền sở hữu của bên được chuyển nhượng đối với đất hoặc tài sản.
Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản phải được thực hiện bằng văn bản, chứng kiến và công chứng bởi văn phòng công chứng được ủy quyền. Mỗi bên tham gia giao dịch tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu chuyển giao cho bên được chuyển nhượng với cơ quan có thẩm quyền và công nhận tên của mình theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Người bán chịu thuế thu nhập cá nhân đối với lợi nhuận thu được từ việc chuyển nhượng tài sản và người mua chịu phí đăng ký. Thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với người bán không phải nhà ở chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng. Một tổ chức doanh nghiệp sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% trên lợi nhuận. Người mua phải chịu thuế đăng ký là 0,5% giá hợp đồng. Phí công chứng từ 0,03 phần trăm đến 0,1% giá trị hợp đồng cũng được phát sinh như một phần của giao dịch chuyển nhượng và thường được trả bởi người bán, trừ khi các bên có quy định khác.
Để giảm thiểu thuế thu nhập lợi nhuận, một trong những cách tiếp cận mà bên chuyển nhượng có thể sử dụng là miễn thuế 'tài sản duy nhân'. Ví dụ, người chuyển nhượng có thể chuyển tài sản cho con trai hoặc con gái của mình, người không sở hữu tài sản. Sau đó, người sau đó có thể chuyển tài sản cho người mua cuối cùng. Vì đây là tài sản duy nhất của con trai hoặc con gái, họ không phải chịu thuế thu nhập khi chuyển nhượng nếu việc chuyển nhượng được thực hiện sáu tháng sau khi tiếp quản từ cha mẹ.
Sau khi hoàn thuế đăng ký và thuế thu lợi nhuận, đơn được nộp cho Cục Đăng ký Nhà và Đất đai, nơi phát sinh nộp hồ sơ và phí hành chính khác. Các khoản phí này nhỏ và thường dưới 2 triệu đồng tổng cộng.
Bất kỳ bảo đảm nào đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đối với bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào phải được đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai. Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của con nợ, giấy chứng nhận thuộc sở hữu của anh ta hoặc cô ta. Thỏa thuận bảo đảm được ký kết giữa con nợ và chủ nợ phải được viết bằng văn bản, có chữ ký và công chứng. Bảo mật đã đăng ký được ghi lại trên LURC.
Thỏa thuận cho thuê giữa các bên tư nhân không được pháp luật yêu cầu để đăng ký. Chỉ cần chuyển nhượng quyền sở hữu. Các cá nhân chỉ cần ký một hợp đồng cho thuê và bị ràng buộc bởi đó.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật đất đai không bao gồm khái niệm sở hữu đất. Thay vào đó, có quyền sử dụng đất đối với đất, và điều này cũng tương tự đối với chủ đất nước ngoài. Tuy nhiên, Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu hoặc cho thuê nhà ở tại Việt Nam (có quyền sử dụng đất gắn liền với nhà).
Cá nhân nước ngoài được phép mua bất động sản phát triển trong các dự án nhà ở mới của các nhà phát triển bất động sản với hạn ngạch 30% tổng số đơn vị nhà ở trong dự án đó, với thời hạn sở hữu là 50 năm (kể từ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu), có thể gia hạn khi hết hạn.
Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài cũng giống như quyền của chủ sở hữu nhà ở địa phương, bao gồm quyền bán, cho thuê, trao đổi, để lại, để lại, vốn hóa, v.v. Chủ sở hữu nhà ở nước ngoài được phép bán hoặc chuyển nhượng tài sản cho cá nhân trong nước hoặc nước ngoài trong thời gian sở hữu của họ. Người mua nước ngoài sẽ được hưởng thời gian sở hữu nhà ở còn lại, trong khi người mua địa phương sẽ được hưởng tình trạng dài hạn (hoặc quyền sở hữu) với tài sản. Điều này tốt cho chủ sở hữu nước ngoài khi thoát khỏi khoản đầu tư, trong khi giá trị nhà ở có thể được giữ nguyên.
Yêu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam khá đơn giản. Cá nhân nước ngoài phải có đủ năng lực dân sự để giao dịch mua nhà và có mặt hợp pháp tại Việt Nam khi ký kết hợp đồng mua nhà.
Các tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được quyền cho thuê quyền sử dụng đất đối với bất động sản thương mại và công nghiệp mà họ sở hữu (với thời hạn tối đa là 50 năm).
Thỏa thuận cho thuê phải được thực hiện bằng văn bản. Trước khi cho thuê, chủ nhà phải thông báo cho cơ quan quản lý cấp huyện và nộp thuế áp dụng. Người thuê nhà, là cá nhân hoặc tổ chức nước ngoài, phải tuân theo các yêu cầu sau:
Các tổ chức phi dân cư muốn đầu tư vào một dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam phải có giấy phép đầu tư, cụ thể là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc Phê duyệt đầu tư, theo quy định của pháp luật về đầu tư. Dự án phải hoạt động và tuân thủ pháp luật Việt Nam. Người mua hoặc nhà đầu tư không cư trú muốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam cần xem xét yếu tố kiểm soát ngoại hối, yêu cầu các khoản thanh toán được thực hiện vào Việt Nam để mua bất động sản phải thông qua tài khoản tại Việt Nam. Các cá nhân không cư trú cần lưu ý rằng thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng (tức là toàn bộ các khoản phải thu từ việc chuyển nhượng). Về mặt kỹ thuật, vốn đầu tư hoặc tiền thu được từ bán bất động sản được phép chuyển ra khỏi Việt Nam sau khi nhà đầu tư nước ngoài hoàn thành thuế.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật kiểm soát ngoại hối quy định rằng các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam phải được thực hiện bằng đồng Việt Nam. Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài, trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, được yêu cầu duy trì tài khoản đầu tư tại ngân hàng hoạt động tại Việt Nam, qua đó tất cả các giao dịch vốn phải diễn ra. Các tổ chức phi dân cư phải chuyển vốn vào tài khoản vốn của công ty được đầu tư. Việc góp vốn đầu tư, hồi hương vốn đầu tư ban đầu, lợi nhuận và các khoản phải thu khác phải được thực hiện thông qua tài khoản vốn đầu tư trực tiếp của công ty. Cá nhân không cư trú phải thanh toán giá mua nhà thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.
Vốn và lợi nhuận của nhà đầu tư nước ngoài (sau khi hoàn tất và nộp thuế hiện hành), cũng như thu nhập hợp pháp của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam (ví dụ như tiền lương từ việc làm và tiền thu được từ việc bán tiền thu được của họ) có thể được chuyển về nước của họ mà không phải chịu thêm thuế chuyển tiền. Với tài liệu phù hợp rằng tất cả các loại thuế hiện hành đã được thanh toán, thủ tục chuyển tiền ra nước ngoài tại ngân hàng tương ứng sẽ dễ dàng thực hiện.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việt Nam không vận hành hệ thống hành vi sai trái. Chủ sở hữu và người thuê bất động sản có thể phải đối mặt với trách nhiệm dân sự nếu tài sản của họ gây ra thiệt hại hoặc phiền toái cho bên thứ ba. Trách nhiệm hành chính hoặc hình sự cũng có thể được áp dụng nếu chúng vi phạm các quy định nhất định (ví dụ, về an toàn trong xây dựng) và gây ra thiệt hại nghiêm trọng. Về nguyên tắc, các chủ sở hữu tiếp theo thành công trong cả quyền và nghĩa vụ (bao gồm cả trách nhiệm và trách nhiệm) một khi bất động sản đã được chuyển nhượng, đặc biệt là đối với các quy định sử dụng đất hoặc phân vùng do nhà nước áp đặt. Chủ sở hữu và người thuê phải chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do tài sản gây ra trừ khi thiệt hại hoàn toàn là lỗi của bên bị thiệt hại hoặc trong trường hợp bất khả kháng.
Việt Nam LNT & Đối tác
Bảo hiểm tài sản và bảo hiểm thiệt hại có sẵn trong luật Việt Nam. Mặc dù việc mua bảo hiểm nhà là bắt buộc đối với những người có nguy cơ cháy nổ cao, nhưng nó chỉ là tùy chọn và khuyến nghị cho các tài sản thông thường khác theo luật về nhà ở. Các nhà phát triển và nhà thầu tư vấn phải thực hiện một số bảo hiểm bắt buộc trong giai đoạn xây dựng, liên quan đến môi trường, lao động và an toàn cộng đồng. Người được bảo hiểm cũng có thể mua bảo hiểm trách nhiệm của bên thứ ba để tự bảo hiểm chống lại thiệt hại gây ra cho các bên khác. Các bảo hiểm này được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh Bảo hiểm 2000 (sửa đổi năm 2010).
Bộ luật Dân sự cung cấp một chế độ “hiệu quả chống lại bên thứ ba” để đảm bảo quyền của các bên hợp đồng đối với các khiếu nại của bên thứ ba. Khái niệm này áp đặt cho người bán nghĩa vụ đảm bảo rằng quyền sở hữu đối với tài sản được bán cho người mua không có khiếu nại của bên thứ ba. Người bán có nghĩa vụ theo luật phải đứng về phía người mua nếu bên thứ ba đưa ra khiếu nại và người mua có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thứ ba có một phần hoặc toàn bộ quyền đối với tài sản. Chủ sở hữu cũng có thể dựa vào các giao ước hạn chế hoặc các điều khoản bồi thường trong hợp đồng thuê của họ để bảo vệ trước các khiếu nại của bên thứ ba.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việc lựa chọn luật pháp tại Việt Nam được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự. Theo Bộ luật Dân sự, điều ước quốc tế giữa Việt Nam và quốc gia liên quan sẽ là nguồn đầu tiên để tòa án lựa chọn luật điều chỉnh. Nếu không có hiệp ước như vậy, lex situs được áp dụng để giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Đối với quyền và nghĩa vụ của các bên, nếu giao dịch được thực hiện và thực hiện hoàn toàn tại Việt Nam và liên quan đến bất động sản tại Việt Nam thì luật điều chỉnh phải là pháp luật Việt Nam. Nếu không, luật điều chỉnh sẽ được lựa chọn theo thỏa thuận của các bên về việc lựa chọn luật pháp. Nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận vô hiệu, lex loci actus được áp dụng.
Các quy định về lựa chọn pháp luật theo hợp đồng có thể thực thi với điều kiện chúng không mâu thuẫn với pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật nước ngoài không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, các tòa án Việt Nam vẫn chưa áp dụng luật nước ngoài để quyết định bất kỳ vụ kiện nào được đưa ra trước họ.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việt Nam tuân theo hệ thống phán quyết hai cấp: tòa sơ thẩm và tòa phúc thẩm. Tòa án quận là tòa sơ thẩm và tòa án cấp tỉnh là tòa phúc thẩm. Tuy nhiên, trong các trường hợp liên quan đến thực thể hoặc cá nhân nước ngoài có mức độ nghiêm trọng hoặc có giá trị cao, tòa án cấp tỉnh là tòa sơ thẩm và Tòa án tối cao là tòa phúc thẩm.
Các bên tham gia giao dịch thương mại có thể sử dụng hệ thống tòa án hoặc trọng tài làm cơ quan giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, phán quyết trọng tài là quyết định cuối cùng và có thể thi hành, nếu không bị tòa án có thẩm quyền hủy bỏ vì lý do thủ tục không hợp lệ.
Bộ luật tố tụng dân sự quy định rằng Tòa án Việt Nam có thẩm quyền đối với các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất.
Việt Nam LNT & Đối tác
Kế hoạch sử dụng đất của chính quyền địa phương xác định bất động sản nào là khu dân cư và thương mại. Sự khác biệt lớn nhất giữa bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại theo luật pháp Việt Nam là thời hạn sở hữu của bất động sản: sử dụng 'ổn định và dài hạn' đối với bất động sản trước và thời hạn giới hạn 50 năm đối với bất động sản sau, trừ khi được gia hạn. Mặc dù vậy, quyền và lợi ích của chủ sở hữu đối với bất động sản dân cư và thương mại là như nhau về mặt thuê nhà và tài chính, hoặc thực thi các quyền đó.
Việt Nam LNT & Đối tác
Chính quyền địa phương kiểm soát việc phát triển, xây dựng và sử dụng bất động sản dựa trên quy hoạch sử dụng đất và phân vùng ở tất cả các khu vực bằng quy hoạch tổng thể sử dụng đất và xây dựng. Một nhà phát triển không thể phát triển bất động sản dân cư trên khu đất được chỉ định để sử dụng thương mại và ngược lại nếu không có sự chấp thuận thích hợp của cơ quan quản lý xây dựng. Để thực hiện công việc xây dựng, chủ sở hữu phải trải qua một quá trình phức tạp để có được giấy phép xây dựng đặt ra các yêu cầu khác nhau để nhà phát triển hoặc chủ sở hữu tuân thủ; ví dụ, chiều cao của tòa nhà, độ bao phủ xây dựng, các công trình ngầm và thậm chí cả diện mạo của tòa nhà phải được phê duyệt đúng cách trước khi xây dựng có thể tiến hành.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật đất đai cho phép chính phủ thích hợp bất động sản từ người sử dụng đất trong trường hợp phát triển tiện ích công cộng, phát triển kinh tế, khẩn cấp hoặc vì mục đích an ninh quốc gia. Việc chiếm đoạt được thực hiện thông qua một quy trình hợp pháp và nghiêm ngặt, yêu cầu sự chấp thuận của cơ quan quản lý cao nhất ở cấp địa phương, và trong một số trường hợp đặc biệt từ chính quyền trung ương. Người sử dụng đất sẽ được bồi thường quyền sử dụng đất theo giá đất do cơ quan có thẩm quyền định giá. Ngoài ra, chủ sở hữu tài sản cũng có thể được bồi thường cho các khoản đầu tư được thực hiện trên đất, có thể nhận thù lao để tái định cư ở một khu vực khác và có thể nhận được hỗ trợ khác cụ thể cho tình hình. Vì người mua nước ngoài có thể mua bất động sản ở các khu vực mới được lên kế hoạch, rủi ro về việc giải phóng mặt bằng hoặc chiếm đoạt của chính quyền gần như bằng không.
Tuy nhiên, liệu người thuê nhà và người cho vay của chủ sở hữu có thể được bồi thường hay không phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên tương ứng.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật đất đai cho phép chính quyền địa phương tịch thu mà không bồi thường bất kỳ khoản bồi thường nào, đất đã được đặt hoặc cho thuê cho người sử dụng đất cho dự án đầu tư nếu họ vi phạm pháp luật về đất đai do không thực hiện dự án đầu tư trong vòng 12 tháng, hoặc 24 tháng sau khi hết thời hạn hoàn thành xây dựng, hoặc lạm dụng đất, hoặc không thực hiện nghĩa vụ pháp lý của mình. Bất kỳ giảm nhu cầu hoặc giải thể hoặc phá sản của người sử dụng đất cũng cho phép nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường. Việc tịch thu, thu hồi hoặc tịch thu quyền sử dụng đất phải được chứng minh bằng văn bản quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Việt Nam LNT & Đối tác
Thủ tục phá sản được thực hiện bởi các tòa án. Doanh nghiệp bị coi là mất khả năng thanh toán nếu không trả nợ trong vòng ba tháng kể từ ngày đáo hạn. Người đại diện theo pháp luật, chủ tịch, cổ đông hoặc chủ nợ, dù có bảo đảm hoặc không có bảo đảm, của doanh nghiệp có thể yêu cầu bắt đầu thủ tục phá sản trong thời hạn áp dụng kể từ khi mất khả năng thanh toán. Khi một doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, chủ tịch (trong trường hợp công ty cổ phần và nhiều công ty thành viên) hoặc chủ sở hữu của một công ty hợp tác phải nộp đơn lên tòa án để bắt đầu thủ tục phá sản. Chỉ những chủ nợ không có bảo đảm hoặc các chủ nợ được bảo đảm một phần mới có quyền nộp đơn yêu cầu giải thể không tự nguyện.
Một khi đơn khởi kiện được tòa án chấp nhận, tất cả các yêu cầu thanh toán sẽ bị đình chỉ. Nếu thủ tục phá sản được khởi xướng đối với một doanh nghiệp, tòa án sẽ chỉ định một người được ủy thác để quản lý tài sản của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải chịu một số hạn chế nhất định. Tổ chức có thể được yêu cầu phải có được sự đồng ý bằng văn bản từ người được ủy thác trước khi trả tiền thuê nhà, phí và phí cho người bán, cho vay và chủ nhà.
Thủ tục thu hồi (tương tự như tái tổ chức) yêu cầu doanh nghiệp chuẩn bị và nộp kế hoạch phục hồi của mình cho các chủ nợ để phê duyệt. Sau khi kế hoạch được các chủ nợ chấp thuận và được tòa án công nhận, người cho vay có thể thu tiền thuê nhà từ doanh nghiệp mà không phải chịu bất kỳ hạn chế nào. Trừ khi các chủ nợ có thoả thuận khác, thời hạn thực hiện kế hoạch phục hồi không được quá ba năm kể từ ngày phê duyệt.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật Doanh nghiệp quy định các hình thức pháp lý mà nhà đầu tư có thể lựa chọn để đầu tư: Công ty trách nhiệm hữu hạn (thuộc sở hữu của một nhà đầu tư duy nhất hoặc một số nhà đầu tư), công ty cổ phần (yêu cầu ít nhất ba cổ đông), công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân hoặc quyền sở hữu duy nhất (thuộc sở hữu của một nhà đầu tư với trách nhiệm không giới hạn).
Luật pháp Việt Nam không có khái niệm thực thể truyền qua, vì mọi đơn vị đều bị đánh thuế thu nhập của mình theo thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%, tùy từng trường hợp (trừ trường hợp có ưu đãi thuế). Công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần là hình thức ưa thích nhất tại Việt Nam, vì chủ sở hữu chỉ chịu trách nhiệm với số vốn điều lệ đã đăng ký với cơ quan chức năng.
Việt Nam LNT & Đối tác
Nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào Việt Nam. Theo Luật Đầu tư 2020 sắp tới, đầu tư trực tiếp bao gồm thành lập doanh nghiệp hoàn toàn vốn nước ngoài, ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác trong nước hoặc mua cổ phần hoặc vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp hiện có, hoặc thực hiện dự án đầu tư.
Đầu tư gián tiếp là mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc các công cụ tài chính có giá trị khác trên thị trường chứng khoán, quỹ chứng khoán hoặc các trung gian khác (quy định tại Pháp lệnh kiểm soát ngoại hối 2005, sửa đổi năm 2013).
Hầu hết các khoản đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được thực hiện trực tiếp. Các nhà đầu tư nước ngoài thường chọn mua cổ phần hoặc ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác trong nước để khắc phục những khó khăn, phức tạp trong thủ tục hành chính trong ngành này. Các hình thức thích hợp của pháp nhân là một công ty trách nhiệm hữu hạn và một công ty cổ phần.
Cá nhân nước ngoài có thể lựa chọn đầu tư bằng cách mua chung cư tại Việt Nam, theo quy định của Luật Nhà ở. Điều kiện cho khoản đầu tư này khá thoải mái: người mua nhà phải có mặt hợp pháp tại Việt Nam. Người mua có quyền sở hữu đối với tài sản trong 50 năm (quyền bán, cho thuê, vốn hóa, thừa kế, trao đổi, v.v.). Người mua luôn có quyền bán tài sản cho người nước ngoài hoặc chủ sở hữu địa phương. Nếu bán cho người sau, họ sẽ có tư cách sở hữu tài sản (thay vì thời hạn 50 năm áp dụng cho chủ sở hữu nước ngoài).
Việt Nam LNT & Đối tác
Thành lập một công ty thường tuân theo các bước sau:
Ngoài giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, một công ty thuộc lĩnh vực kinh doanh cụ thể (ví dụ: ngân hàng, bán lẻ hoặc cờ bạc) có thể được yêu cầu phải có giấy phép khác.
Nói chung, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng là những loại thuế thường xuyên nhất áp dụng đối với một công ty. Về thuế, loại thực thể có lợi nhất sẽ phụ thuộc vào tình hình cụ thể của nhà đầu tư.
Việt Nam LNT & Đối tác
Bất động sản ở Việt Nam là tài sản trên đất (ví dụ như cây cối, cây trồng và bất kỳ cấu trúc nào trên đó) và quyền sử dụng đất đối với đất. Do đó, quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản bao gồm quyền sở hữu đối với tài sản hữu hình và quyền sử dụng đất, và quyền sở hữu đối với tài sản được giới hạn trong thời hạn của quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất khác nhau tùy thuộc vào loại đất về phạm vi và thời hạn của các quyền. Đối với các dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam, nhà nước sẽ phân bổ cho nhà phát triển dự án (trong nước hoặc nước ngoài) đất trong thời gian tương đương với thời hạn của dự án. Người mua nhà nước ngoài của một dự án như vậy được quyền sở hữu bất động sản trong thời hạn tối đa là 50 năm, trong khi người mua nhà tại địa phương sẽ được hưởng quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài (tương tự như quyền sở hữu). Quyền đối với bất động sản được công nhận theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với giấy chứng nhận do chính quyền địa phương cấp.
Nói chung, người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể thực hiện các quyền đối với bất động sản, chẳng hạn như quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, trao đổi, tặng, góp vốn, để lại hoặc thế chấp bất động sản. Tuy nhiên, mức độ của các quyền này thay đổi tùy thuộc vào loại đất. Ví dụ, quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể không được chuyển giao tự do cho người khác trong một số trường hợp.
Nhà đầu tư nước ngoài có thể mua quyền sử dụng đất thông qua việc cho thuê đất từ chính quyền Việt Nam hoặc các nhà phát triển khu công nghiệp, hoặc bằng cách góp vốn từ các đối tác địa phương. Khi cho nhà chức trách Việt Nam thuê đất, nhà đầu tư nước ngoài có thể chọn trả tiền thuê hàng năm hoặc một lần cho toàn bộ thời hạn thuê. Trong trường hợp thanh toán tiền thuê hàng năm, tiền thuê nhà có thể được chính quyền địa phương xem xét theo thời gian và người sử dụng đất có thể bị hạn chế quyền sử dụng đất (ví dụ, không thể chuyển cho người khác nếu không được chính quyền địa phương chấp thuận). Trong trường hợp thanh toán tiền thuê một lần trong toàn bộ thời hạn thuê, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất giống như người sử dụng đất địa phương. Với quyền sử dụng đất do các đối tác địa phương đóng góp, thực thể được thành lập được quyền sử dụng đất được cấp cho đối tác địa phương.
Việt Nam LNT & Đối tác
Biên bản ghi nhớ hay bảng điều khoản, thường được sử dụng ở Việt Nam, là một hình thức thỏa thuận trước khi ký hợp đồng trước khi thực hiện hợp đồng mua bán có tính ràng buộc. Miễn là thỏa thuận nêu rõ rằng nó không ràng buộc, thì nó không được thực thi bởi các tòa án.
Về nguyên tắc, những gì thỏa thuận được gọi là không quyết định khả năng thực thi của nó. Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng bất kỳ thỏa thuận nào làm phát sinh quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với các bên trong giao dịch là thỏa thuận ràng buộc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác) với điều kiện các bên hợp đồng có đầy đủ năng lực dân sự; ký kết hợp đồng theo ý muốn tự do; mục đích và nội dung không vi phạm các quy định cấm đoán của pháp luật và đạo đức xã hội. Do đó, cho dù đó là bảng điều khoản, thư ý định, biên bản ghi nhớ hay thỏa thuận nguyên tắc được sử dụng làm văn bản tiền hợp đồng cho giao dịch, tại Việt Nam tất cả những điều này đều có thể thực thi nếu đáp ứng các nguyên tắc trên. Trước khi ký kết một thỏa thuận ràng buộc, một trong hai bên có thể rút khỏi thỏa thuận mà không có bất kỳ trách nhiệm pháp lý nào nếu như vậy được quy định trong thỏa thuận.
Việt Nam LNT & Đối tác
Các quy định điển hình trong hợp đồng mua bán tài sản bao gồm:
Trong các giao dịch bất động sản, người bán thường cung cấp đại diện và bảo đảm, bao gồm quyền sở hữu tốt đối với tài sản, không bảo đảm để đảm bảo cho bất kỳ trách nhiệm tài chính nào, không có rào cản hoặc tranh chấp hiện có và không có quyền của bên thứ ba. Vì việc tìm kiếm quyền sở hữu không bắt buộc theo pháp luật Việt Nam và không có hệ thống công để thực hiện tìm kiếm quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng chính để trình bày quyền sở hữu tốt của người bán đối với bất động sản.
Bất kỳ khoản thuế thu nhập phát sinh từ việc bán tài sản đều được áp dụng cho người bán, trừ khi người mua chấp nhận trách nhiệm đó.
Khoản thanh toán trước thường là 10% giá trị tài sản, thường được người bán nắm giữ như một thực hiện bảo đảm của giao dịch. Tuy nhiên, khi xử lý các tài sản có giá trị cao, một sự sắp xếp ký quỹ có thể được sử dụng. Người mua có thể mất việc thực hiện bảo đảm nếu người mua đơn phương và chấm dứt giao dịch một cách không hợp lý. Tương tự, người bán có thể phải trả lại chứng khoán và trả tiền phạt tương đương với số tiền nếu người bán đơn phương và chấm dứt giao dịch một cách không hợp lý. Các bên có thể thỏa thuận theo hợp đồng khác.
Người bán chịu bất kỳ khoản thuế thu nhập áp dụng nào trong khi người mua trả thuế đăng ký (trừ khi các bên có thỏa thuận khác) và thuế giá trị gia tăng (10% giá bán), nếu một trong hai bên là một thực thể. Người bán vẫn chịu trách nhiệm đối với bất kỳ khoản thuế đất nào được đánh giá đối với, hoặc phí tiện ích tại, tài sản cho đến khi quyền sở hữu hợp pháp được chuyển cho người mua. Trong thực tế, các bên đã đồng ý về một giá bán cố định cho đến khi đóng cửa.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật Bảo vệ môi trường yêu cầu người gây hại cho môi trường phải bồi thường thiệt hại do đó gây ra và khôi phục môi trường càng nhiều càng tốt cho tình trạng trước khi xảy ra thiệt hại.
Sau khi quyền sở hữu được chuyển giao cho người mua, người mua phải chịu trách nhiệm về các thiệt hại môi trường đối với tài sản, bao gồm bất kỳ việc dọn dẹp môi trường nào theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. Điều khoản sinh tồn không phổ biến và nó không bảo vệ chủ sở hữu hiện tại khỏi trách nhiệm môi trường với cơ quan có thẩm quyền.
Nếu người bán đã đồng ý bồi thường cho người mua, thì người mua có thể yêu cầu bồi thường từ người bán đối với bất kỳ thiệt hại nào phát sinh cho người mua.
Việt Nam LNT & Đối tác
Khi bán một tài sản với hợp đồng thuê hiện có, quyền và nghĩa vụ của người bán theo hợp đồng thuê hiện tại sẽ được chuyển cho người mua. Do đó, các biểu diễn bình thường bao gồm:
Người bán phải cam kết không thực hiện bất kỳ hợp đồng thuê mới hoặc sửa đổi hợp đồng thuê hiện có mà không có sự đồng ý của người mua giữa hợp đồng và ngày kết thúc. Giấy chứng nhận Estoppel từ người thuê thường được yêu cầu bởi người mua.
Việt Nam LNT & Đối tác
Hợp đồng thuê có thể phụ thuộc vào một công cụ bảo mật nếu công cụ bảo mật được đăng ký đúng với văn phòng đăng ký. Về nguyên tắc, chủ nhà phải tìm kiếm sự đồng ý của người cho vay nếu muốn thuê tài sản cho bên thuê. Khi tịch thu, hợp đồng thuê phải chấm dứt và người thuê phải trả lại tài sản cho người cho vay, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Chủ sở hữu cũng có thể đảm bảo bất động sản đã được cho thuê. Trong những trường hợp như vậy, chủ sở hữu phải gửi thông báo bằng văn bản cho bên thuê. Tuy nhiên, người cho vay thường yêu cầu chủ sở hữu thể hiện các thỏa thuận phụ thuộc hoặc không gây xáo trộn cho người thuê. Trong tình huống như vậy, người thuê được phép ở lại tài sản cho đến khi hết thời hạn thuê và người cho vay có thể được hưởng các quyền của chủ nhà, bao gồm cả quyền thanh toán tiền thuê nhà.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việc giao tiền đặt cọc bảo đảm cho người thuê cho người mua cần có sự đồng ý của người thuê tương ứng. Điều này có thể ở dạng một điều khoản trong hợp đồng cho thuê. Chủ nhà thường yêu cầu các khoản tiền gửi an ninh dưới dạng tiền mặt hoặc bảo lãnh ngân hàng. Các điều khoản xem xét tiền thuê định kỳ được các bên thường sử dụng.
Việt Nam LNT & Đối tác
Trong các giao dịch có giá trị thấp, người mua có thể yêu cầu người bán xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu gốc (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất). Giấy chứng nhận cung cấp bằng chứng mạnh mẽ về quyền sở hữu hợp pháp của người bán đối với tài sản. Trong các giao dịch có giá trị cao và rủi ro, cần có tư vấn pháp lý để kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản. Việc thẩm định có thể bao gồm các khía cạnh sau:
Tại Việt Nam, người mua không được tiếp cận với bảo hiểm quyền sở hữu, ý kiến pháp lý về quyền sở hữu hoặc quỹ bồi thường để bảo vệ chống lại quyền sở hữu xấu. Thay vào đó, người mua có thể tự bảo vệ mình trước quyền sở hữu xấu bằng các điều khoản đại diện và bảo hành, bằng cách đồng ý rằng việc đóng cửa chỉ xảy ra khi họ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan có thẩm quyền có liên quan cấp dưới tên của người mua hoặc bằng cách giữ lại một số tiền nhất định từ giá mua trong một khoảng thời gian xác định.
Luật pháp Việt Nam quy định ưu tiên theo luật định đối với các công cụ bảo mật đã đăng ký. Trong số các lợi ích tài sản đã đăng ký, lần đầu tiên là ưu tiên đầu tiên. Trong số các lợi ích tài sản đều không được đăng ký, lần đầu tiên là ưu tiên đầu tiên. Ưu tiên có thể được ghi lại theo thỏa thuận giữa các bên có liên quan và bị ảnh hưởng.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật pháp yêu cầu đánh giá tác động môi trường đối với các dự án dân cư của hơn 400 hộ gia đình hoặc 2.000 người sử dụng. Việc đánh giá phải bao gồm và dự báo nguồn chất thải và tác động của nó đối với môi trường và sức khỏe, các biện pháp quản lý và giảm thiểu rủi ro, chương trình quản lý và giám sát môi trường được thực hiện, bất kỳ ước tính chi phí xây dựng công trình bảo vệ môi trường và các biện pháp bảo vệ môi trường.
Thông thường, người ta phải có được đại diện hoặc bồi thường để trang trải các vấn đề này. Bảo hiểm môi trường có sẵn và được nhà nước đề xuất, và là bắt buộc đối với các dự án nhà ở. Một báo cáo phân vùng hoặc ý kiến pháp lý được khuyến khích, mặc dù điều này thường chỉ được sắp xếp liên quan đến các dự án phát triển mới hoặc nơi người mua dự định xây dựng các cấu trúc mới hoặc có mục đích cụ thể cho tài sản.
Việt Nam LNT & Đối tác
Nên nhờ luật sư xem xét hợp đồng thuê nhà về các vấn đề pháp lý cũng như kinh doanh do sự phức tạp của luật bất động sản ở Việt Nam, đặc biệt là với các hợp đồng cho thuê thương mại, nơi chủ nhà thường áp đặt các hạn chế khác nhau cho người thuê. Trong số những thứ khác, người thuê nhà nên chú ý đến:
Người cho vay thường thích các thỏa thuận quản lý tài sản phụ thuộc vào thế chấp để duy trì tính liên tục của công ty quản lý tài sản.
Việt Nam LNT & Đối tác
Với bất động sản thương mại cũng như các giao dịch có giá trị cao, rất nên thuê luật sư để xem xét tất cả các tài liệu liên quan đến giao dịch. Luật pháp Việt Nam về bất động sản là duy nhất, và việc đánh giá pháp lý thích hợp về các điều khoản và điều kiện có trong tài liệu là cần thiết. Thỏa thuận môi giới sẽ bị vô hiệu nếu nhà môi giới không đủ điều kiện theo pháp luật Việt Nam.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việc chuẩn bị cho việc kết thúc giao dịch, trong số những thứ khác, có thể bao gồm:
Nguồn tài chính thường yêu cầu người nhận tài chính phải bàn giao các tài liệu gốc liên quan đến tài sản hoặc dự án phát triển để lưu ký và đăng ký hợp lệ giao dịch tài chính để đảm bảo quyền và lợi ích của mình.
Luật sư có thể dựa trên các văn bản hiến pháp của một tổ chức (ví dụ, các điều khoản của hiệp hội, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và nghị quyết của hội đồng quản trị) để xác minh việc ủy quyền chữ ký.
Thường có một khoảng thời gian hợp lý giữa hợp đồng và đóng cửa để các bên được chuẩn bị đúng cách để kết thúc thỏa thuận. Độ dài phụ thuộc vào quy mô thỏa thuận cũng như thỏa thuận của các bên. Có thể là một hoặc hai tuần đối với một giao dịch có giá trị thấp hoặc vài tháng đối với một giao dịch có giá trị cao.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật pháp không yêu cầu tất cả các bên phải có mặt vào ngày đóng cửa để làm cho việc ký kết hợp đồng có hiệu lực. Bộ luật Dân sự quy định rằng một thỏa thuận sẽ được coi là đã được thực hiện vào ngày chữ ký cuối cùng được thực hiện và có hiệu lực kể từ ngày đó (trừ khi các bên có thoả thuận khác). Hầu hết các giao dịch tài sản phải được tiến hành trước một nhân viên công chứng ngoại trừ các giao dịch liên quan đến các nhà phát triển bất động sản. Bỏ qua thủ tục này có thể làm cho thỏa thuận trở nên vô hiệu và không hợp lệ.
Trong các giao dịch bán bất động sản của nhà phát triển bất động sản cho người mua nhà, không bắt buộc phải có công chứng nhưng cần phải có chứng nhận của đại lý được cấp phép. Chứng nhận là một tài liệu cần thiết để người mua nhà có được quyền sở hữu.
Việt Nam LNT & Đối tác
Luật về hợp đồng cho phép một bên không vỡ nợ yêu cầu bồi thường tất cả các thiệt hại thực tế gây ra bởi sự vi phạm của bên vỡ nợ. Bên không vỡ nợ cũng có thể yêu cầu hình phạt nếu hợp đồng quy định như vậy. Trong một số trường hợp nhất định, đôi khi nên cấu trúc khoản thanh toán tiền gửi bảo đảm hiệu suất theo đó bên vỡ nợ mất tiền đặt cọc (nếu đó là người mua) hoặc trả lại tiền đặt cọc cho bên không vỡ nợ với giá trị gấp đôi (nếu đó là người bán). Các bên có thể tự giải quyết vi phạm hợp đồng; nếu không, tranh chấp có thể được giải quyết bởi cơ quan giải quyết tranh chấp (tòa án có thẩm quyền hoặc trọng tài).
Việt Nam LNT & Đối tác
Trong hợp đồng thuê tài sản, các biện pháp khắc phục phổ biến dành cho người thuê nhà và chủ nhà bao gồm yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên không vỡ nợ phải chịu (ví dụ: chi phí để khắc phục vi phạm, khiếu nại của bên thứ ba khác, v.v.), áp dụng hình phạt nếu được quy định trong hợp đồng thuê, mất tiền đặt cọc và chấm dứt hợp đồng thuê sớm. Về nguyên tắc, các quy tắc hợp đồng chung sẽ được áp dụng, nhưng luật bất động sản cụ thể về một chủ đề có thể được ưu tiên nếu có mâu thuẫn với các quy tắc hợp đồng chung.
Để đuổi người thuê nhà vỡ nợ, chủ nhà phải có lệnh của tòa án và cơ quan thực thi sẽ thực hiện việc trục xuất. Người thuê vỡ nợ phải trả tiền thuê nhà và các thiệt hại phát sinh cho đến thời điểm trục xuất cho chủ nhà.
Việt Nam LNT & Đối tác
Các công cụ bảo mật có sẵn cho người cho vay bao gồm thế chấp, cam kết, tiền gửi bảo đảm và bảo lãnh. Tài sản thế chấp được sử dụng nhiều nhất bởi người cho vay, vì nó cho phép người cho vay giữ lại tài liệu quyền sở hữu của tài sản ngay cả khi người vay đang sở hữu và sử dụng tài sản. Con nợ không thể chuyển nhượng tài sản mà không có tài liệu quyền sở hữu, nhưng có thể khai thác tài sản về mặt thương mại và do đó tạo ra thu nhập để trả nợ. Tài sản thế chấp phải được công chứng và đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai có liên quan để có hiệu lực và có hiệu lực thi hành. Việc thế chấp có thể cấp quyền cầm giữ và tính phí đối với tài sản thế chấp bất động sản nếu điều đó được nêu rõ. Một khoản thế chấp hợp lệ với một khoản cầm cố hoặc phí có thể hoạt động như một khoản chuyển giao quyền sở hữu cho người cho vay.
Việt NamLNT & Đối tác
Trong bối cảnh cho thuê tài sản thông thường giữa các bên tư nhân, tài chính có sẵn cho cả hợp đồng thuê mặt đất và thuê đầu mà không có nhiều khác biệt so với tài trợ cho các giao dịch sở hữu đất. Sự khác biệt đáng chú ý nhất là người vay có thể phải sử dụng các tài sản khác làm tài sản thế chấp cho khoản vay nếu lợi ích của họ trong hợp đồng thuê mặt đất (hoặc người đứng đầu) không thể trang trải khoản vay.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việc đảm bảo bất động sản được hoàn thiện bằng cách công chứng và đăng ký với bộ phận đăng ký đất đai có liên quan. Tuy nhiên, một cam kết chỉ yêu cầu công chứng là có hiệu lực.
Việt Nam LNT & Đối tác
Thẩm định bất động sản có thể được thực hiện bởi một người cho vay hoặc một thẩm định viên chuyên nghiệp. Nếu đó là một tài sản có giá trị cao, việc thẩm định thường được thực hiện bởi một công ty thẩm định chuyên nghiệp. Nói chung, để có được giấy phép hành nghề định giá bất động sản, thẩm định viên bất động sản phải:
Việt Nam LNT & Đối tác
Người cho vay từ các khu vực pháp lý khác có thể cấp các khoản vay cho các nhà đầu tư tại Việt Nam mà không cần phải đủ điều kiện để kinh doanh tại Việt Nam. Nói chung, các khoản vay có thời hạn trên một năm phải được đăng ký với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; nếu không thì sẽ vô hiệu. Người cho vay phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ thu nhập từ các khoản vay, phải được giữ lại bởi người vay.
Người cho vay nước ngoài không thể nắm giữ thế chấp trực tiếp hoặc cầm cố đối với bất động sản của người vay, nhưng có thể làm như vậy với các tài sản vô hình khác (chẳng hạn như cổ phiếu). Người cho vay nước ngoài có thể chỉ định một ngân hàng tại Việt Nam làm đại lý nắm giữ tài sản thế chấp hoặc cầm cố đối với tài sản của người vay. Có hai hệ thống đăng ký an ninh riêng biệt có sẵn cho bất động sản và bất động sản phi bất động sản. Bảo đảm bất động sản phải được đăng ký với Cơ quan đăng ký đất đai. Bảo đảm tài sản phi bất động sản phải được đăng ký với Cơ quan đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm. Các công cụ bảo mật có thể chuyển nhượng mà không có bất kỳ hạn chế nào.
Việt Nam LNT & Đối tác
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành lãi suất cho vay tối thiểu với biên giới hạn theo thời gian mà các tổ chức tín dụng phải tuân thủ. Các khoản vay ngắn hạn do tổ chức tín dụng cấp cho người vay phải chịu lãi suất giới hạn bởi lãi suất cho vay tối đa do Ngân hàng Nhà nước phát hành theo thời gian. Lãi suất cho các khoản vay giữa các doanh nghiệp phải thỏa thuận chung, nhưng không được vượt quá 50% tiền gốc cho vay do các ngân hàng thương mại công bố và lãi suất cho các khoản thanh toán quá hạn không được vượt quá 150% mỗi năm. Phí và chi phí cho vay không được bao gồm trong lãi suất để tính lãi suất được phép hợp pháp.
Việt Nam LNT & Đối tác
Người vay được coi là vỡ nợ nếu anh ta hoặc cô ta không thể hoàn trả khoản vay theo thỏa thuận mà không cần bất kỳ hành động nào khác của người cho vay. Mặc dù luật về cho vay cấp cho người cho vay quyền tịch thu tài sản được bảo đảm theo phán quyết của tòa án có thẩm quyền về sự vỡ nợ của con nợ, bên cho vay có thể chọn bảo lưu quyền và thực hiện lịch trả nợ với con nợ thay thế. Việc truy tố cuối cùng có lẽ là khởi xướng tố tụng pháp lý chống lại con nợ.
Khái niệm “một hành động” không tồn tại trong luật pháp Việt Nam. Người cho vay có thể xử lý tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản không đủ để trả nợ (bao gồm tiền gốc, tiền lãi và các chi phí khác), người cho vay có thể bị truy đuổi vì sự thiếu hụt. Luật pháp Việt Nam không quy định khung thời gian cụ thể cho việc tịch thu nhà. Do đó, thời gian cho việc này sẽ phụ thuộc vào các yếu tố khác nhau, chẳng hạn như phương pháp tịch thu và sự sẵn sàng hợp tác của con nợ hoặc bên sở hữu tài sản thực tế. Trong thực tế, toàn bộ quá trình có thể mất từ sáu đến 12 tháng để hoàn thành.
Theo Bộ luật Dân sự, người cho vay không được kiện người bảo lãnh nếu người bảo lãnh chứng minh rằng con nợ có thể trả nợ (bằng cách tịch thu nợ) với người cho vay. Không có hạn chế pháp lý về loại hoặc số lượng các hành động pháp lý có thể được thực hiện bởi người cho vay đối với người vay vỡ nợ để thu hồi nợ.
Việt Nam LNT & Đối tác
Nếu có sự thiếu hụt giữa số tiền thu hồi trong vụ tịch thu và khoản vay chưa thanh toán, người cho vay có thể nộp đơn yêu cầu chống lại con nợ hoặc con nợ để thu hồi bản án tiền cho sự thiếu hụt. Ngoài thủ tục phá sản, không có giới hạn về số tiền hoặc phương pháp tính toán thiếu hụt.
Việt Nam LNT & Đối tác
Để người cho vay bảo vệ tài sản thế chấp của họ, họ nên đăng ký đúng cách với cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, người cho vay có thể kiểm tra tài sản thế chấp theo thời gian để biết thông tin về tình trạng của nó. Không có khái niệm tiếp nhận theo pháp luật Việt Nam. Người cho vay phải có sự chuyển nhượng từ người vay để thu tiền thuê nhà trực tiếp trong quá trình tịch thu. Theo luật pháp Việt Nam, người cầm cố có thể là bên nhận thế chấp đang sở hữu, theo đó bên nhận thế chấp có thể sở hữu tài sản thế chấp. Người cho vay sẽ chịu rủi ro liên quan đến tài sản khi sở hữu.
Việt Nam LNT & Đối tác
Tài liệu bảo mật chỉ quy định việc sử dụng các tài sản thế chấp. Nếu tài sản thế chấp được đăng ký đúng cách, khoản vay là khoản nợ được bảo đảm và có ưu tiên hàng đầu trong hồ sơ phá sản hoặc mất khả năng thanh toán.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việc yêu cầu các hệ thống quản lý hồ sơ là người cho vay hoặc người cho vay phải dự trữ là điều không phổ biến.
Việt Nam LNT & Đối tác
Các loại cải tiến tín dụng khác, chẳng hạn như thư chủ nợ hoặc giữ lại, là phổ biến. Bảo lãnh phải bằng văn bản và có thể dưới nhiều hình thức khác nhau, chẳng hạn như đảm bảo hoàn thành, trái phiếu thực hiện hoặc bảo lãnh thanh toán của bên thứ ba. Bảo lãnh thanh toán có thể tương đương với bảo lãnh đòi nợ hạn chế cho các khoản lỗ hoặc toàn bộ khoản nợ. Để đảm bảo đảm bảo, người bảo lãnh cũng được yêu cầu cung cấp tài sản thế chấp.
Việt Nam LNT & Đối tác
Các giao ước chung được yêu cầu bởi người cho vay của người vay là:
Việt Nam LNT & Đối tác
Các giao ước tài chính điển hình mà người cho vay yêu cầu bao gồm tỷ lệ trần giữa giá trị gốc và giá trị tài sản thế chấp, tỷ lệ tổng số khoản vay so với giá trị ròng hữu hình (gearing) hoặc tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ. Người cho vay luôn yêu cầu người vay cập nhật báo cáo tài chính định kỳ của họ. Cũng phổ biến là yêu cầu đánh giá liên tục về giá trị của tài sản thế chấp.
Việt Nam LNT & Đối tác
Sau khi thế chấp, tài sản thế chấp là tài sản lưu động phải được đăng ký với Cơ quan đăng ký quốc gia về giao dịch bảo đảm để hoàn thiện lợi ích bảo đảm, theo đó lợi ích của người cho vay đối với tài sản thế chấp được ưu tiên hàng đầu.
Việt Nam LNT & Đối tác
Việc yêu cầu mỗi người vay phải là SPE ở Việt Nam là điều không phổ biến. Luật pháp đối xử với SPE giống như các thực thể khác và không có yêu cầu giám đốc độc lập.
Việt Nam LNT & Đối tác
Ngày 19/12/2019, Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP về chuẩn giá đất. Trên cơ sở đó, các tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất mới để áp dụng trong giai đoạn 5 năm 2020—2024. Tiêu chuẩn giá đất sẽ được tăng lên, do đó mức thuế quyền sử dụng đất và bồi thường cho đất thu hồi sẽ thay đổi theo tỷ lệ.
Trong một tin khác, luật đất đai đã bị xóa khỏi chương trình nghị sự cải cách luật 2020—2021 trong kỳ họp thứ 9 của Quốc hội vào tháng 5 năm 2020. Xem xét bản chất phức tạp và nhạy cảm của luật đất đai, cải cách sẽ dẫn đến những tác động rộng lớn và sâu sắc đến tất cả các khía cạnh của kinh tế, chính trị và xã hội. Cảnh báo về sửa đổi của nó là không thể tránh khỏi. Dự kiến, dự thảo luật sẽ được Quốc hội xem xét vào năm 2023.
Vẫn còn quá sớm để dự đoán xu hướng điều tiết về luật đất đai; tuy nhiên, dự kiến Nghị quyết Quốc hội lần thứ 9 tháng 1/2021 (nghị quyết chiến lược, toàn diện, đầy đủ và dài hạn về phát triển kinh tế - xã hội của đất nước giai đoạn 2021-2025) sẽ làm sáng tỏ chiến lược quy hoạch đất đai của Chính phủ Việt Nam và các vấn đề liên quan khác về quy định đất đai.
Ở giai đoạn này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự tính sửa đổi, bổ sung tám nhóm chính sách lớn, bao gồm chính sách quy hoạch và chiến lược sử dụng đất; tài chính đất, kinh tế và tối đa hóa tài nguyên đất; giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất; mua đất; quản lý đất nông nghiệp và chính sách xúc tiến tập trung đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hộ gia đình khi nhà nước thu hồi đất; quản lý và sử dụng đất các dự án bất động sản; và cuối cùng là sửa đổi, sửa đổi và bổ sung các quy định để đảm bảo tính nhất quán giữa luật đất đai và các luật liên quan khác, chẳng hạn như các luật về đầu tư, nhà ở và lâm nghiệp.
Việt Nam LNT & Đối tác
Trước tác động của covid-19 đối với nền kinh tế, tháng 4/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định 41/2020/NĐ-CP gia hạn thuế và thời hạn nộp tiền thuê đất đối với các doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp siêu nhỏ, tổ chức tín dụng, ngân hàng nước ngoài triển khai các chương trình hỗ trợ cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi đại dịch covid-19.
Ngày 10/8/2020, Thủ tướng Chính phủ đã thông qua Quyết định 22/2020/QĐ-TTg giảm 15% phí sử dụng đất năm 2020. Thực thể được giảm là doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân:
Các đơn vị áp dụng phải nộp yêu cầu giảm phí thuê đất cho cơ quan có thẩm quyền.
Hơn nữa, Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã khuyến khích các ngân hàng thương mại thiết lập các chương trình cứu trợ để hỗ trợ doanh nghiệp và người mua nhà trong thời kỳ đại dịch và kiểm soát mức nợ xấu bằng cách cắt giảm chi phí và chi phí hoạt động. Các ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay kinh doanh và lãi suất thế chấp để theo đuổi điều này. Lãi suất cho vay liên ngân hàng qua đêm tại Việt Nam cũng đã giảm trong giai đoạn này.
Bằng cách thực hiện một loạt các biện pháp phòng ngừa sớm và quyết định để chống lại covid-19, các chuyên gia dự đoán thị trường bất động sản trong quý III và quý IV năm 2020 sẽ có nhiều dấu hiệu phục hồi tích cực hơn nửa đầu năm 2020. Tuy nhiên, đại dịch vẫn tiếp tục lan rộng trên toàn cầu với những diễn biến bất ngờ, do đó tác động trực tiếp của đại dịch đối với thị trường Việt Nam cũng rất khó lường, cản trở niềm tin của các nhà đầu tư.
Khi Chính phủ Việt Nam tiếp tục ban hành các gói kích thích cho nền kinh tế và các cơ quan chức năng tại các địa điểm phát triển chiến lược tăng cường danh mục đầu tư để thu hút đầu tư nước ngoài, nên nhà đầu tư nên nghiên cứu kỹ lưỡng đầu tư của mình, thu thập đầy đủ thông tin và đầu tư vào các dự án hợp pháp chất lượng cao trong khi tận dụng bất kỳ ưu đãi pháp lý nào.
Việt Nam LNT & Đối tác
30 Tháng Chín 2020
Chính sách chống hối lộ và tham nhũng: LNT & Partners đã ban hành và duy trì chính sách tuân thủ tất cả các luật và quy định hiện hành về hối lộ và tham nhũng tại Việt Nam và trên toàn thế giới.
