Các quy định mới về thuế thu nhập cá nhân dự kiến sẽ tác động đến các cá nhân, hộ gia đình và cả chủ nhà từ đầu tháng 8. Trần Thái Bình và Dương Thị Minh Hàn từ công ty luật LNT & Partners phân tích các tác động có thể xảy ra đối với chủ đề này trên thị trường.

Ngày 01/06, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 40/2021/TT-BTC hướng dẫn về thuế VAT, thuế thu nhập cá nhân (PIT) và quản lý thuế đối với thu nhập của hộ gia đình và doanh nghiệp cá nhân, có hiệu lực từ ngày 01/08.

Thông tư 40 sẽ thay thế một phần Thông tư số 92/2015/TT-BTC từ năm 2015 về cùng một vấn đề. Trong số những điều khác, theo Thông tư 40, thuế TNCN sẽ được áp dụng đối với những người đang cho thuê tài sản của họ, bao gồm nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà máy và nhà kho (không bao gồm dịch vụ lưu trú); phương tiện vận chuyển và máy móc không có người vận hành; và các tài sản khác (không bao gồm dịch vụ liên quan).

Thu nhập chịu thuế từ cho thuê tại Việt Nam

Theo quy định hiện hành về thuế TNCN, chủ nhà cá nhân và hộ gia đình được miễn thuế TNCN nếu tổng thu nhập kiếm được từ hợp đồng thuê nhà trong năm dương lịch thấp hơn 100 triệu đồng (4.350 USD). Nếu tổng thu nhập cao hơn, nó sẽ phải chịu thuế TNCN.

Thông tư 40 quy định rằng để xác định thu nhập có đạt đến ngưỡng chịu thuế đó hay không, nó phải được tính dựa trên tổng thu nhập kiếm được trong một năm dương lịch.

Tuy nhiên, thông tư được xem là gây tranh cãi vì nó dựa trên thu nhập danh nghĩa thay vì thu nhập thực tế trong một năm dương lịch. Do đó, mặc dù tổng thu nhập chưa được tạo ra trong một năm dương lịch đầy đủ, nó vẫn có thể được coi là chịu thuế khi đạt ngưỡng đã định vì nó được xác định dựa trên doanh thu danh nghĩa được tạo ra theo giả định rằng thu nhập cho thuê đã phát sinh trong toàn bộ 12 tháng dương lịch.

Nếu kết quả giả định tính toán đó cho tổng cộng hơn 100 triệu đồng, thu nhập của các tháng thực sự phát sinh sẽ phải chịu thuế TNCN, mặc dù thu nhập thực tế của chủ sở hữu trên thực tế vẫn thấp hơn ngưỡng đó.

Ví dụ, nếu hợp đồng thuê được ký vào tháng 11, Thông tư 40 sẽ giả định rằng thu nhập được kiếm được cho cả năm dương lịch bằng cách nhân tiền thuê hàng tháng với đầy đủ 12 tháng dương lịch. Nếu tổng tiền thuê nhà đạt đến ngưỡng đã đặt, thu nhập kiếm được của hai tháng trong năm dương lịch kể từ tháng 11 được coi là chịu thuế.

Nói cách khác, chủ nhà sẽ phải trả thuế TNCN trên thu nhập thuê hai tháng của năm dương lịch mặc dù tổng thu nhập kiếm được trong hai tháng đó ít hơn 100 triệu đồng.

Những cải cách theo Thông tư 40 đã gây áp lực cho các chủ nhà nhiều hơn so với Thông tư 92. Theo Thông tư 92, thu nhập phát sinh được tính dựa trên tổng thu nhập thực tế trong các tháng tương ứng.

Thông tư 92 cho phép xác định ngưỡng dựa trên thu nhập thực tế kiếm được từ hợp đồng thuê, không dựa trên giả định như Thông tư 40. Các chủ nhà có thể được miễn thuế TNCN theo Thông tư 92 hiện có thể phải chịu thuế TNCN.

Cần nhắc nhở rằng thu nhập chịu thuế trong năm dương lịch sẽ là thu nhập cho thuê thực sự kiếm được trong các tháng tương ứng, chứ không phải thu nhập giả định.

Thanh toán tiền thuê một lần trong các quy định mới

Thông tư 40 cũng ảnh hưởng đến việc thay đổi nguyên tắc thuế đối với thu nhập từ các khoản thanh toán tiền thuê một lần cho toàn bộ thời hạn thuê nhà. Thu nhập từ các khoản thanh toán một lần phải chịu thuế nếu tổng tiền thuê 12 tháng giả định đạt ngưỡng chịu thuế theo Thông tư 40, thay vì tổng tiền thuê trong các tháng tương ứng mà nó thực sự phát sinh theo Thông tư 92.

Do đó, nếu hợp đồng thuê nhà được ký vào tháng 3 quy định thanh toán tiền thuê một lần cho toàn bộ thời hạn, thu nhập sẽ phải chịu thuế nếu đạt đến ngưỡng dựa trên giả định danh nghĩa của Thông tư 40.

Nếu có bất kỳ thay đổi nào về đối tượng của hợp đồng thuê nhà dẫn đến thay đổi thu nhập chịu thuế, chủ nhà phải khai báo sửa đổi, bổ sung với cơ quan thuế.

Tóm lại tình hình đối với chủ nhà

Cách tiếp cận mới để xác định thu nhập chịu thuế bằng cách sử dụng cơ sở giả định theo Thông tư 40 được coi là gây tranh cãi.

Theo Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ, thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản là số tiền thanh toán nhận được từ bên thuê trả từng đợt hoặc một lần dưới dạng thanh toán tạm ứng. Đầu tiên, các chủ nhà có thể mong đợi một cách hợp pháp việc xác định thu nhập chịu thuế dựa trên thu nhập “nhận được” thông qua phương pháp tính toán theo Thông tư 92, chứ không phải thu nhập “giả định”.

Đã có lời kêu gọi từ công chúng Việt Nam xem xét và sửa đổi Thông tư số 40. Tuy nhiên, hiện tại chủ nhà nên nhận thức được nghĩa vụ thuế của họ. Bất kể khi nào hợp đồng thuê được ký kết, thu nhập kiếm được trong các tháng đều phải chịu thuế nếu tổng hợp giả định của nó cao hơn chi phí nói trên.