Bắt đầu từ 1st Tháng 8 năm 2024, việc chuyển nhượng một dự án bất động sản được điều chỉnh bởi LoErB 2023 và các hướng dẫn của nó. Khung pháp lý mới thiết lập một quy trình pháp lý áp dụng cho việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản từ một nhà phát triển sang một nhà phát triển khác. Bản cập nhật pháp lý tóm tắt một số điểm chính của khuôn khổ pháp lý nói trên mà các nhà phát triển nên biết khi tham gia chuyển giao dự án theo khuôn khổ pháp lý cập nhật. Bản tóm tắt pháp lý nhằm bao gồm (1) khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản, (2) các nguyên tắc áp dụng, (3) các yêu cầu áp đặt đối với bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng và (4) các thủ tục chuyển nhượng.
Chuyển nhượng dự án bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh bất động sản.[2] Nó đề cập đến toàn bộ dự án hoặc một phần cũng như bất kỳ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm thích hợp nào, lợi ích và nghĩa vụ hợp pháp đối với các bên liên quan đối với dự án hoặc bất kỳ phần nào của dự án sẽ được chuyển từ bên chuyển nhượng sang bên được chuyển nhượng theo hợp đồng.
Lưu ý, người được chuyển nhượng tiếp tục xây dựng và kinh doanh dự án sau khi thực hiện chuyển nhượng có thể là tổ chức kinh tế hoặc tổ chức kinh doanh có vốn đầu tư nước ngoài[3].
Một phần hoặc toàn bộ dự án có thể được chuyển giao từ bên chuyển nhượng sang bên được chuyển nhượng với điều kiện thời hạn dự án được duy trì trong khung thời gian được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; việc chuyển nhượng đó không gây ra bất kỳ thay đổi nào đối với mục tiêu quy hoạch hoặc dự án đã được phê duyệt; và quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan phải được đảm bảo. Sau khi chuyển nhượng, bên được chuyển nhượng sẽ trở thành nhà đầu tư vào dự án hoặc một phần của dự án, thừa hưởng mọi quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án đã chuyển giao dự án.
Để chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án khả thi, cả bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng dự án theo quy định kinh doanh bất động sản; tuân thủ các quy định của Luật Đất đai về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất; đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Đầu tư và pháp luật có liên quan. Dưới đây là các điều kiện hết hạn
3.1 Các yêu cầu mà bên chuyển nhượng phải đáp ứng
a. Để thực hiện quy định đầu tư, bên chuyển nhượng đã có quyết định về hướng dẫn đầu tư hoặc phê duyệt đầu tư, công nhận nhà đầu tư dự án. Thời hạn dự án chưa hết hạn và dự án chưa bị cấm vận hành theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
b. Để đảm bảo tuân thủ quy hoạch, quy hoạch xây dựng, quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt theo quy định của Luật Xây dựng và Luật quy hoạch đô thị.
Trong trường hợp toàn bộ dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được chuyển giao, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng phải được xây dựng hoàn toàn phù hợp với tiến độ, thiết kế và quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt cũng như Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch Đô thị.
Trong trường hợp một phần của dự án được chuyển giao, bên chuyển nhượng được yêu cầu đảm bảo rằng các sản phẩm công việc hoặc mục tiêu kinh doanh của phần đó tách biệt với các phần còn lại của dự án.
c. Để đảm bảo tuân thủ quy định về đất đai, trước hết đất dự án không phải là đối tượng quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền. Thứ hai, dự án hoặc phần của dự án được chuyển giao đã rõ ràng về bồi thường và hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, bên chuyển nhượng đã được quyết định cho thuê đất, giao đất hoặc tái sử dụng đất để thực hiện dự án và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Thứ tư, quyền sử dụng đất liên quan không bị tranh chấp, cấm hoặc đình chỉ kinh doanh và các yêu cầu khác phải được bên chuyển nhượng đáp ứng.
3.2 Các yêu cầu mà bên được chuyển nhượng phải đáp ứng
Người được chuyển nhượng một dự án hoặc một phần phải đáp ứng một số yêu cầu nhất định, bao gồm
a. Bên nhận chuyển nhượng duy trì tỷ lệ an toàn của số dư cho vay và trái phiếu hiện có so với vốn chủ sở hữu.[6]
b. Bên được chuyển nhượng có vốn chủ sở hữu ít nhất 20% tổng vốn đầu tư của dự án nếu diện tích đất dự án dưới 20 ha hoặc 15% nếu diện tích đất dự án từ 20 ha trở lên. Bên được chuyển nhượng có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đó.[7]
d. Quan trọng nhất, bên được chuyển nhượng phải cam kết hoàn thành và vận hành dự án hoặc phần của dự án sau khi chuyển nhượng như đã được phê duyệt. Nếu có bất kỳ thay đổi nào trong nội dung đã được phê duyệt của dự án, bên nhận được yêu cầu xin phê duyệt cho những thay đổi đó theo quy định của pháp luật trước.[8]
Thứ nhất, bên chuyển nhượng phải có quyết định chuyển giao dự án hoặc phần dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh nếu có. Tiếp theo, cả bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng đều thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, đáng chú ý là phải dựa vào hợp đồng mẫu kèm theo Nghị định 96[10]. Trừ khi có quy định khác trong đó, cả hai bên có nghĩa vụ tuân thủ và không thay đổi nội dung của hợp đồng mẫu. Sau đó, họ tiến hành bàn giao dự án được chuyển giao hoặc phần chuyển giao và hồ sơ liên quan; việc bàn giao phải được ghi lại bằng văn bản. Sau khi đã tiếp quản và hoàn thành bất kỳ trách nhiệm thuế nào, bên được chuyển nhượng có thể tiến hành phát triển dự án hoặc chuyển giao dự án.
LoReb 2023 và các nghị định hướng của nó thiết lập một khuôn khổ hợp lý và minh bạch cho việc chuyển nhượng các dự án bất động sản hoặc các phần của chúng. Với các điều kiện rõ ràng áp dụng cho dự án và các bên liên quan, các quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch suôn sẻ hơn đồng thời bảo vệ sự ổn định và tăng trưởng thị trường. Tuân theo các quy tắc này không chỉ đảm bảo tuân thủ pháp luật mà còn khuyến khích một thị trường chuyển nhượng dự án “lành mạnh” trong ngành bất động sản.
[1] Nghệ thuật 3.7, LoreB 2023
[2] Nghệ thuật 3.1, LoReb 2023
[3] Nghệ thuật 10, LoreB 2023
[4] Nghệ thuật 39.1, LoReb 2023
[5] Nghệ thuật 39.4, Nghệ thuật 40, LoReb 2023
[6] Nghệ thuật 9.2b, LoReb 2023
[7] Nghệ thuật 9.2c, LoReb 2023
[8] Nghệ thuật 40.2, LoReb 2023
[9] Điều 41, Điều 42, LoReb 2023; Điều 11, Nghị định 96
[10] Nghị định 96/2024/NĐ-CP ban hành ngày 24th Tháng 7/2024, xây dựng một số điều của luật kinh doanh bất động sản
Chính sách chống hối lộ và tham nhũng: LNT & Partners đã ban hành và duy trì chính sách tuân thủ tất cả các luật và quy định hiện hành về hối lộ và tham nhũng tại Việt Nam và trên toàn thế giới.
