Ngày 18/12/2020, Chính phủ ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP (”Nghị định số 148”) Sửa đổi, bổ sung (i) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định thực hiện Luật Đất đai ngày 15 tháng 5 năm 2014 (”Nghị định số 43”) và (ii) Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đai ngày 15 tháng 5 năm 2014 (”Nghị định số 47”). Trong số các bài viết sửa đổi và bổ sung khác, bản cập nhật này sẽ tập trung vào ba thay đổi đáng chú ý.

1. Phân bổ và cho thuê các thửa đất hẹp do Nhà nước quản lý

Trong nhiều năm qua, sự hiện diện của các thửa đất hẹp do Nhà nước quản lý trong lô đất dự án luôn là trở ngại để nhà đầu tư đủ điều kiện nhận đất. Nó dẫn đến việc đóng băng hoạt động của dự án. Đáp lại, Nghị định số 148 bổ sung Điều 14a quy định về giao và cho thuê các thửa đất hẹp do Nhà nước quản lý thành Nghị định số 43, cụ thể như sau:

(a) Được công nhận là thửa đất hẹp, một bưu kiện phải đáp ứng các yêu cầu sau:

(i) thuộc quỹ đất bị thu hồi hoặc đất chưa được phân hành/chưa cho thuê;

(ii) hình dạng hoặc diện tích đất không đủ tiêu chuẩn;

(iii) tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất;

(iv) không được sử dụng cho dự án hoặc công trình được xác định trong kế hoạch đã được phê duyệt hoặc công bố;

(v) không bị bất kỳ tranh chấp, khiếu nại hoặc vi phạm nào.

(b) Việc sử dụng, phân bổ và cho thuê của thửa đất hẹp phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

(i) Thửa đất tốt nhất sẽ được sử dụng cho mục đích công cộng. Nếu không phù hợp với mục đích sử dụng công cộng, Nhà nước phải (1) phân bổ lô đất đó với thuế sử dụng đất hoặc (2) cho thuê thửa đất cho người sử dụng đất liền kề;

(ii) Việc phân bổ và cho thuê thửa đất được tiến hành (1) thông qua đấu giá nếu có hai người sử dụng đất liền kề trở lên; và (2) không thông qua đấu giá nếu chỉ có người sử dụng đất liền kề đòi hỏi khắt khe sau bưu kiện được đánh giá, thông tin của nó được công bố và thu thập ý kiến của người dân địa phương;

(iii) Sau khi lô đất được giao hoặc cho thuê, người sử dụng đất liền kề tiếp nhận phải thực hiện thủ tục hợp nhất lô đất.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết các quy định liên quan đối với thửa đất hẹp để thực hiện Điều 14a Nghị định số 43.

2. Hỗ trợ cho thuê đất cho các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 148 bổ sung Nghị định số 47 bằng cách đưa ra Điều 19a quy định về hỗ trợ thuê đất để sản xuất, kinh doanh liên tục trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất đai. Theo đó, nếu Nhà nước thu hồi đất cho cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người sử dụng đất đang thuê đất dưới hình thức trả tiền thuê hàng năm thì người sử dụng đất có thể được hưởng hỗ trợ thuê đất để sản xuất, kinh doanh liên tục.

(a) Các phương tiện hỗ trợ bao gồm:

(i) Cho thuê đất thay thế trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng thương mại; hoặc

(ii) Cho thuê đất thay thế đã được thông quan, dưới hình thức thanh toán tiền thuê hàng năm không qua đấu giá, tùy thuộc vào sự xem xét của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, với điều kiện Quỹ đất đai của tỉnh cho phép hỗ trợ.

(b) Để được hưởng trợ cấp, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(i) có nhu cầu về sản xuất và kinh doanh liên tục;

(ii) Thời hạn thuê đất cũ vẫn còn 1/3;

(iii) có hiệu lực từ việc thu hồi đất đai;

(iv) hoạt động sản xuất và kinh doanh đang diễn ra tại thời điểm thu hồi; và

(v) các yêu cầu tài chính và không vi phạm khác.

Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kết hợp danh mục dự án, trong đó đất sẽ được cho thuê dưới hình thức thanh toán tiền thuê hàng năm không qua đấu giá như quy định tại đây, để xin Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

3. Hướng dẫn mới về nộp hồ sơ theo thủ tục liên quan đến đất đai và ban hành kết quả

Nghị định số 148 sửa đổi đáng kể Điều 60 Nghị định số 43 quy định về nộp hồ sơ trong thủ tục hành chính đất đai và việc ban hành kết quả như sau:

(a) Ngoài Văn phòng đăng ký đất đai (”LRO”) Chi nhánh LRO có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký và cấp kết quả thủ tục đăng ký đất đai, bao gồm cấp mới, thay thế, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (”LỐ BỊCH”);

(b) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về thủ tục đăng ký đất đai đối với LRO và chi nhánh của LRO và sau đó công bố quy định đó;

(c) Tùy thuộc vào các điều kiện về công nghệ thông tin và cơ sở hạ tầng kỹ thuật, LRO và các chi nhánh của LRO có thể xử lý các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai trên nền tảng điện tử.

Để thực hiện các sửa đổi mới trên thực tế, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về các vấn đề sau đây:

(a) Thủ tục nhận, chuyển tiếp hồ sơ, xử lý tài liệu và ban hành kết quả giữa các cơ quan có thẩm quyền;

(b) Thủ tục phát hành mới, thay thế và cấp lại LURC;

(c) Lựa chọn địa điểm nộp hồ sơ (tức là tại LRO hoặc một trong các chi nhánh của LRO hoặc địa điểm khác) đối với nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

(d) Các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai khác.

4. Đánh giá sơ bộ

Những thay đổi đáng chú ý này rõ ràng sẽ mang lại những thay đổi quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai trong thực tế, đặc biệt là:

(a) Quy định mới về thửa đất hẹp như đã đề cập tại Mục (1) giúp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản giảm thiểu khó khăn trong việc phê duyệt giao đất và cho thuê đất.

(b) Những thay đổi này và hỗ trợ cho thuê đất như đã đề cập tại Mục (2) sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và người sử dụng đất liên tục tiếp tục kinh doanh.

(c) Hơn nữa, việc bổ sung thêm cơ quan và khuyến khích áp dụng các phương tiện điện tử như đã đề cập tại Mục (3) sẽ đẩy nhanh quá trình xử lý các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, việc sửa đổi này trước hết có thể gây phức tạp vì người sử dụng đất có thể gặp khó khăn trong việc lựa chọn cơ quan có thẩm quyền hoặc sử dụng hệ thống điện tử để nộp hồ sơ. Hơn nữa, yêu cầu cơ chế quản lý cấp cao giữa các cơ quan chức năng trong việc xử lý hồ sơ của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong tất cả các quy định trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chúng. Do Nghị định số 148 sẽ sớm có hiệu lực nên việc chỉ thị của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về các thủ tục cần thiết có liên quan là rất cần thiết. Nghị định số 148 sẽ có hiệu lực vào ngày 8 tháng 2 năm 2021.

‍

Bản tóm tắt này chỉ dành cho mục đích thông tin. Nội dung của nó không cấu thành tư vấn pháp lý và không nên được coi là lời khuyên chi tiết trong các trường hợp riêng lẻ. Để được tư vấn pháp lý, vui lòng liên hệ với Đối tác của chúng tôi.