Giới thiệu

Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (”REBL 2023“) vào ngày 28 tháng 11 năm 2023, sẽ thay thế Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 (”REBEL 2014”) tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2025. REBL 2023 sẽ tập trung vào các điểm mới liên quan đến thanh toán và bảo lãnh trong các giao dịch bất động sản ngoài kế hoạch theo REBL 2023.

1. Giới hạn tiền đặt cọc ở mức 5% cho các giao dịch nhà ở và tòa nhà ngoài kế hoạch

Điều 23.5 của REBL 2023 quy định rằng nhà đầu tư vào một dự án bất động sản chỉ có thể nhận được khoản tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở hoặc dự án xây dựng từ người gửi tiền cho bất động sản trong tương lai, trong khi REBL 2014 không bao gồm điều khoản đó.

Có những lo ngại liên quan đến rủi ro mà các bên có thể tránh áp dụng quy định này bằng cách sử dụng các thuật ngữ thay thế như “thanh toán tạm ứng” hoặc “thỏa thuận hợp tác”. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng luật pháp hiện hành có cơ chế để kiểm soát rủi ro này. Cụ thể, cái gọi là “thỏa thuận hợp tác” sẽ được coi là giao dịch giả theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 và sẽ trở nên vô hiệu. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Việt Nam đã chỉ ra rằng bản chất của giao dịch sẽ quyết định chứ không chỉ đơn thuần là tên gọi. Do đó, việc đóng góp đáng kể trước để tiến hành xây dựng một dự án nhà ở sẽ được coi là huy động vốn và phải tuân thủ các quy tắc quy định chặt chẽ. Hiện tại, chưa có nghị định hoặc dự thảo nghị định hướng REBL 2023. Tuy nhiên, theo Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn REBL 2014 thì việc huy động vốn phát triển nhà ở thương mại được quy định chặt chẽ. Hình thức huy động phải ở dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các nhà đầu tư phải đáp ứng yêu cầu huy động vốn, trong đó có yêu cầu gửi thông báo đủ điều kiện huy động vốn cho Sở Xây dựng. Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định rằng nếu hợp đồng huy động vốn không phù hợp với quy định tại Điều 68 và Điều 69 REBL 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì sẽ không được công nhận về mặt pháp lý, nhà đầu tư sẽ bị phạt vi phạm và phải bồi thường thiệt hại cho người góp vốn.

Cũng cần lưu ý rằng REBL 2023 quy định rõ ràng rằng “nhận tiền trong việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, diện tích sàn của công trình xây dựng hình thành trong tương lai không phù hợp với Luật này” là hành vi bị cấm. Do đó, vi phạm các quy định về nhận tiền gửi sẽ khiến hợp đồng vô hiệu.

Quy định hạn chế tiền gửi đối với các giao dịch nhà ở ngoài kế hoạch, xây dựng nhằm hạn chế huy động vốn giai đoạn đầu cho các nhà đầu tư trong các dự án bất động sản ngoài kế hoạch.

2. Điều chỉnh các mốc thanh toán trong việc mua, cho thuê mua các công trình ngoài kế hoạch

Đối với khoản thanh toán đầu tiên

Theo REBL 2023, khoản thanh toán đầu tiên trong việc mua, cho thuê mua các công trình ngoài kế hoạch không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm tiền đặt cọc. Quy định này phản ánh quy định trong REBL 2014, nói thêm rằng giới hạn hiện bao gồm tiền gửi. Do đó, nếu khoản tiền gửi được trừ khỏi khoản thanh toán đầu tiên, các nhà đầu tư sẽ nhận được tới 30%, bao gồm khoản tiền gửi. Nếu khoản tiền gửi được trừ khỏi các khoản thanh toán tiếp theo, khoản thanh toán đầu tiên sẽ là 30% trừ đi khoản tiền gửi. Do đó, rõ ràng là quy định mới áp đặt khoản thanh toán ban đầu tối đa thấp hơn so với quy định trước đó.

Từ lần thanh toán thứ hai cho đến khi bàn giao

Trong REBL 2023, các nhà đầu tư địa phương vẫn phải đối mặt với giới hạn thanh toán thứ hai là 70%, phù hợp với REBL 2014. Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được quy định trong Luật Đầu tư, được giới hạn thanh toán 50% lần thứ hai. Tuy nhiên, theo Điều 26 của Luật Đầu tư, tổ chức kinh tế có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các lĩnh vực ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia phải trải qua thủ tục đầu tư nước ngoài nếu có liên quan đến nhà đầu tư nước ngoài, bất kể tỷ lệ vốn của họ là bao nhiêu. Vì “các khu vực khác” thiếu một định nghĩa chính xác, quy tắc này được cho là áp dụng phổ biến cho các dự án bất động sản ở bất kỳ địa điểm nào. Do đó, giới hạn thanh toán thứ hai 50% được cho là áp dụng cho bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào có vốn đầu tư nước ngoài.

Về giao dịch thuê mua nhà ở, dự án xây dựng và diện tích sàn trong các dự án xây dựng trong tương lai, REBL 2023 loại bỏ sự khác biệt giữa các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư trong nước và nước ngoài đối với các khoản thanh toán được thực hiện trong giai đoạn mua thuê ngoài kế hoạch cho đến khi bàn giao. Cả hai hiện phải đối mặt với giới hạn thanh toán tối đa là 50%, khác với REBL 2014, cho phép giới hạn 70% cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và 50% cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Sự thay đổi này loại bỏ ưu đãi đối với các nhà đầu tư trong nước, đảm bảo lợi thế bình đẳng giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc huy động vốn cho các dự án cho thuê mua.

Ngoài ra, quy định mới trong REBL 2023 phù hợp hơn với bản chất của hợp đồng mua thuê. Trong giao dịch mua thuê, người bán/chủ nhà chuyển công trình cho người mua/người thuê để sử dụng trước khi xác định có nên mua nó hoàn toàn vào cuối thời gian thuê hay không. Yêu cầu người mua/người thuê phải trả trước hơn 70% giá trị hợp đồng tương tự như cung cấp cho người mua/người thuê Không có lựa chọn nào khác ngoài việc mua công trình.

3. Các công ty kinh doanh bất động sản phải sử dụng tài khoản ngân hàng để nhận thanh toán, thay vì tiền mặt.

Điều 48.2 REBL 2023 quy định chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận thanh toán hợp đồng kinh doanh bất động sản hoặc hợp đồng dịch vụ bất động sản qua tài khoản ngân hàng. Ngoài các chủ đề này, các bên khác có tùy chọn thỏa thuận về các điều khoản thanh toán như được nêu trong Điều 48.1 của REBL 2023.

4. Đảm bảo trong việc bán, cho thuê mua các công trình ngoài kế hoạch

REBL 2023 duy trì quy định từ REBL 2014 yêu cầu các nhà đầu tư dự án phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh bao gồm nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư đối với người mua hoặc người thuê trong trường hợp không giao công trình như đã hứa. Theo quy định hiện hành, việc bán, cho thuê mua xây dựng nhà ở ngoài kế hoạch mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại có khả năng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi tài sản không được giao theo tiến độ đã thỏa thuận có thể bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng và bắt buộc phải ký hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính (Điều 58.3.d, 58.6.h Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Tuy nhiên, về phía khách hàng, REBL 2023 đưa ra một điều khoản mới: Khi ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua các công trình nhà ở ngoài kế hoạch, người mua hoặc người thuê có quyền lựa chọn có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư hay không. Theo mẫu hợp đồng hiện hành đối với việc bán/cho thuê mua xây dựng ngoài kế hoạch theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP, các chi tiết liên quan đến hợp đồng bảo lãnh, bao gồm số, ngày ký hợp đồng và bản sao hợp đồng có công chứng, phải được ghi rõ. Theo quy định mới được đưa ra trong REBL 2023, các mẫu hợp đồng bán/thuê mua xây dựng ngoài kế hoạch sẽ cần được sửa đổi cho phù hợp.

Điều khoản mới này mang lại sự linh hoạt bằng cách cho phép người mua hoặc người thuê lựa chọn có bao gồm bảo hành cho các cam kết tài chính của nhà đầu tư hay không. Mặc dù tùy chọn này có thể giúp tiết kiệm chi phí và thủ tục cho tất cả các bên liên quan, nhưng nó cũng đặt trách nhiệm lên người mua hoặc người thuê, những người phải cân nhắc cẩn thận quyết định không tìm kiếm bảo hành trước khi ký hợp đồng.

Kết luận

Nhìn chung, REBL 2023 nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan đến giao dịch bất động sản, đặc biệt là người mua, người thường được coi là bên có ít cơ hội đàm phán. Những thay đổi đối với REBL đưa ra các quy tắc chặt chẽ hơn cho các giao dịch bất động sản ngoài kế hoạch, phù hợp chặt chẽ hơn với các thông lệ giao dịch tiêu chuẩn. Tuy nhiên, các giao dịch tiền mặt bắt buộc có thể đặt ra thách thức cho một số người mua cá nhân, chủ yếu là khách hàng nông thôn hoặc người cao tuổi có thể không có tài khoản ngân hàng.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Bản cập nhật pháp lý này nhằm cung cấp các bản cập nhật về Luật chỉ cho mục đích thông tin và không nên được sử dụng hoặc hiểu là lời khuyên của chúng tôi cho mục đích kinh doanh. LNT & Partners sẽ không chịu trách nhiệm về bất kỳ việc sử dụng hoặc áp dụng thông tin nào cho bất kỳ mục đích kinh doanh nào. Để được làm rõ hơn hoặc tư vấn từ Bản cập nhật pháp lý, vui lòng tham khảo ý kiến luật sư của chúng tôi: Cô Minh Vũ tại minh.vu@lntpartners.com