Giới thiệu

Trên 5^th Tháng 2/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15^th Tháng 5 năm 2014 (”Nghị định 44/2014”) Quy định giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3^rd Tháng 4 năm 2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (”Nghị định 12/2024”). Nghị định 12/2024 đưa ra một số quy định mới về phương pháp định giá đất, mang lại một số tác động tích cực đến doanh nghiệp điều hành các dự án sử dụng đất.

1. Phương pháp định giá đất theo Nghị định 12/2024

Theo Nghị định 12/2024, có bốn phương pháp định giá đất, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc áp dụng các phương pháp nói trên được chỉ định như sau:

Phương pháp so sánh được áp dụng nếu có ít nhất ba thửa đất đáp ứng các điều kiện sau đây: (1) có cùng mục đích sử dụng đất và (2) có các yếu tố tương tự hợp lý ảnh hưởng đến giá đất chuyển giao trên thị trường hoặc giá quyền sử dụng đất thu được từ đấu thầu trúng thầu mà bên thầu trúng thầu đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nghị định 44/2014 hiện hành không quy định số lượng tối thiểu các lô đất tương đương. Ngoài ra, nó quy định chặt chẽ giá đất trúng thưởng tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, nhấn mạnh rằng giá trúng thưởng phải phản ánh nghĩa vụ tài chính mà người chiến thắng đấu giá thực hiện.

· Phương pháp thu nhập được áp dụng cho giá trị đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Tuy nhiên, đó không phải là đất dân cư không đáp ứng các điều kiện áp dụng phương pháp so sánh mà vẫn có thể xác định thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Theo Nghị định 44/2014, phương pháp này yêu cầu thửa đất phải có thu nhập và chi phí xác định được từ việc sử dụng đất. Quy trình này bao gồm tính thu nhập ròng trung bình hàng năm trên một đơn vị đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình bằng tiền Việt Nam trong thời hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại nơi Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trong tỉnh trong ba năm liên tiếp cho đến cuối quý cuối cùng trước ngày định giá. Nghị định 12/2024 quy định lãi suất tính toán này phải là lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại nơi Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn tỉnh trong ba năm liên tiếp đến hết quý gần nhất với số liệu trước ngày định giá. Quy định này cập nhật yêu cầu trước đó chỉ xem xét mức trung bình hàng năm của ngân hàng thương mại nhà nước có lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong tỉnh.

· Phương pháp dư được áp dụng đối với đất có giá trị sử dụng cho các dự án đầu tư không đáp ứng các điều kiện áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập nhưng có thể xác định tổng doanh thu và tổng chi phí cho việc phát triển dự án. Phương pháp còn lại được thực hiện bằng cách trừ tổng chi phí phát triển ước tính từ tổng doanh thu phát triển ước tính của đất dựa trên việc sử dụng đất hiệu quả nhất theo quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và quy hoạch xây dựng chi tiết. Về cơ bản, phương pháp này được quy định bởi Nghị định 12 tương tự như Nghị định 44/2014.

· Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và được quy định cụ thể cho một số trường hợp nhất định. Ví dụ, phương pháp này được sử dụng để (1) tính phí thuê đất hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất mà không bán đấu giá quyền sử dụng đất, (2) xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước phân bổ, cho thuê đất và đất nói trên đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch xây dựng chi tiết, hoặc (3) tính tiền bồi thường khi Nhà nước mua nhiều lô đất liền kề có cùng một mục đích sử dụng đất mục đích không đáp ứng các điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Phương pháp này được thực hiện bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất mà UBND tỉnh ban hành.

2. Một số quy định mới đã được đưa ra:

Định giá đất cho toàn bộ diện tích đất:

Nghị định 12/2024 hiện cho phép định giá tất cả các lô đất trong cùng một dự án sử dụng toàn bộ diện tích đất. Việc điều chỉnh lại này khởi hành từ Nghị định 44/2014, trong đó giới hạn định giá đối với các lô đất riêng lẻ. Việc điều chỉnh tại Nghị định 12 nhằm hợp lý hóa quy trình định giá đất cho các nhà đầu tư dự án bất động sản.

Giới thiệu khái niệm chuyển giao thị trường:

Trong khi Nghị định 44/2014 không xác định khái niệm “chuyển nhượng thị trường”, Nghị định 12/2024 cung cấp sự rõ ràng. Nó đại diện cho chuyển nhượng thị trường như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Việc chuyển nhượng này xảy ra sau khi hoàn thành thủ tục thuế, lệ phí, phí tại cơ quan thuế, đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản và khách hàng nhà ở thương mại.

Quy định bổ sung về nguồn thông tin cho phương pháp định giá đất:

Nghị định 12/2024 bổ sung quy định cụ thể về nguồn thông tin sử dụng trong phương pháp định giá đất. Thông tin phải trong vòng 24 tháng kể từ thời điểm định giá đất. Ưu tiên dữ liệu thu thập được từ các nguồn đáng tin cậy như cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, cơ sở dữ liệu giá cả, văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và các tổ chức đấu giá tài sản. Trọng tâm là sử dụng thông tin mới nhất và đáng tin cậy trong quá trình định giá.

3. Tác động của Nghị định 12/2024

Không phải Nghị định 12/2024 được ban hành với kỳ vọng cải thiện một số hạn chế về định giá đất tại Nghị định 44/2014 đối với các dự án bất động sản và nhà ở thương mại. Có thể thấy, Nghị định 44/2014 không nêu rõ cơ sở xác định giá đất trong phương pháp so sánh, dẫn đến tình trạng các thửa đất, diện tích sử dụng để so sánh có thể có giá trị cao hơn các lô đất khác trên thị trường bất động sản, gây tổn thất cho các doanh nghiệp có dự án đầu tư sử dụng đất. Nghị định 12/2024 đã quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất, bổ sung việc thu thập thông tin từ cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất khi áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp dư, hệ số điều chỉnh giá đất được thiết lập. Những thay đổi này là cơ sở để định giá đất gần với giá thị trường.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm Bản Cập Nhật Pháp lý này nhằm cung cấp các bản cập nhật về Luật chỉ cho mục đích thông tin và không nên được sử dụng hoặc hiểu như lời khuyên của chúng tôi cho mục đích kinh doanh. LNT & Partners sẽ không chịu trách nhiệm về bất kỳ việc sử dụng hoặc áp dụng thông tin nào cho bất kỳ mục đích kinh doanh nào. Để được làm rõ thêm hoặc tư vấn từ Bản cập nhật pháp lý, vui lòng tham khảo ý kiến luật sư của chúng tôi: Bà Minh Vũ tại minh.vu@lntpartners.com